Heizkostenabrechnung für 2-Familienhaus / Wärmezähler

Sag mal,
liest Du das, was wir hier mühsam schreiben, überhaupt?

Wir sind einhellig der Meinung, daß in Deinem Fall die Ermittlung des Anteils für Warmwasser NICHT nach jener Formel erfolgen darf! Weil es die Belastung der Mieter unangemessen erhöht, und zwar zu Deinen Gunsten.

Du kannst es natürlich trotzdem so machen, gehst aber damit das Risiko ein, daß bei Widerspruch eines einzigen Mieters irgendwann die ganze Abrechnung kippt. Mit der Folge, daß Du erst einen Teil (15%) von deren Kostenanteil tragen und dann doch nachrüsten mußt.

Ob Du nun vier oder fünf Wärmemengenmesser im Einsatz hast, ist nun wirklich nicht mehr wild. Aber Du bist dann auf der sicheren Seite und unangreifbar.
Miete die Zähler und schreibe in den Mietvertrag, daß die Kosten dafür mit umgelegt werden. Das ist korrekt und hält Deine eigene Belastung so gering wie möglich.

Was jedoch völlig unstrittig ist:
Es muß ein geeichter Strom-Zwischenzähler für die Heizung her. Der ist auch in Deinem Sinne, denn die erwähnte Pauschale wird hinten und vorne nicht reichen.

Mit der Solaranlage kann man dagegen so verfahren (ich hatte es ja schon ausführlich dargelegt), wie Du es Dir vorstellst.
Also NUR die Betriebskosten (Strom, Wartung etc.) mit umlegen und fertig.

 

Nachtrag:
Ich hab das Ganze nochmal überschlagen.

Wenn die Solaranlage einen nennenswerten Teil des Warmwassers liefert, kann die Anwendung der Formel sogar stattdessen zu Deinem Nachteil sein!!!

Denn nach Formel würde auch für das solar erwärmte Wasser ein fiktiver Gasverbrauch angesetzt. Der vom tatsächlichen eben nicht zu trennen ist.
Mit der Folge, daß der verbleibende (auf Heizung entfallende) Gasanteil auf dem Papier geringer wird, als in der Wirklichkeit. Damit würdest Du Heizkosten Deiner Mieter mitbezahlen.

Es handelt sich also um zwei gegensätzliche Effekte:
Der Kaminofen wirkt zu Deinen Gunsten. Die Solaranlage zu Deinen Ungunsten.
Was überwiegt, kann man ohne Messung weder abschätzen noch berechnen.

Fazit: Anwendung der Formel unzulässig, da sie erkennbar die tatsächlichen Verhältnisse nicht abzubilden vermag.

Was nicht ausschließt, daß sich die Effekte zufällig mal in etwa kompensieren.
Aber darauf darfst Du nicht bauen, insbesondere, da Du (und nur Du) den für Dich vorteilhaften Anteil beeinflussen kannst. Der nachteilige aber nicht beeinflußbar ist.

 

Ich bleib bei meinem Vorschlag im Beitrag #3. Der war und ist offensichtlich hinreichend fundiert.

Dann hast Du bis zum Ausbau und der Vermietung der beiden weiteren Wohnungen im Jahre 2009 Zeit, zu überlegen, wie Du den ganzen Firlefanz in den Griff bekommst.

Einzige Maßnahme bei meinem Vorschlag. Es muß ein Allgemeinstromzähler her. An den wird Treppenhauslicht und die Heizung angeschlossen.

Für die nicht ausgebauten Räume habe ich keine Lösung. Kappen wird wahrscheinlich nicht gehen, weil dann Rost zu befürchten ist. Aber die Räume müssen ja derzeit eh mit umgelegt werden, weil dort zwar nicht aufgedreht wird ( der Mieter wird schlimmstenfalls Gegenteiliges behaupten ), dort aber in jedem Fall Warmwasser zirkuliert. Das Wasser würde sonst ja auch im DG einfrieren

Umlage nach anteiliger Fläche. Abgrenzung Warmwasser und Heizung mittels zwei Zählern ( Heizwasser/Warmwasser ) und das Ergebnis ins Verhältnis zu den Kosten setzen.

Bis 2009 hat dann Julius möglicherweise seinen internen Meinungsstreit mit sich ausgefochten und weiß die Lösung .

Ausgleich der Mehrkosten für Heizwasser infolge Wohnflächenumlage auch der nicht ausgebauten Geschosse: Mit der Kaltmiete bis 19 % an die Vergleichsmiete rangehen. Mußt Du dem Mieter halt zur Not erklären, warum Du so hoch rangehst, falls es denn örtlich nach Lage, Ausstattung und Wohnungsangebot überhaupt erklärungsbedürftig ist.

Wenn alle Stricke reißen, kommen noch Heizkostenverteiler in Betracht. Die läßt Du an alle Heizkörper pappen und hast Ruhe. Wärmemengenzähler sind wegen der extremen Folgekosten nicht der Hit. Selbstablesung der Wärmemengenzähler und Eigenabrechnung kannst Du vergessen. Oder willst Du zur Beweissicherung jedesmal eine Mieterversammlung mit Unterschriftsleistung vor den ganzen Wärmemengenzählern abhalten?

War halt eine unkluge Idee die 2 Etagen schon vorab mit Heizung auszustatten, obwohl dort nichts beheizt wird. Planung der Heizkostenverteilung hätte auch im Vorfeld besser durchdacht werden können.

 

Hoppla. Gibts Heizkostenverteiler für Fußbodenheizung und wie bringt man die an ?

Techem ist schon mal nicht schlecht. Genaues Anforderungsprofil schriftlich aufsetzen. Dann müssen die austüfteln, wie eine verordnungskomforme und rechtsbeständige Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu erzielen ist. Fraglich ist allerdings, ob die erwähnte Dame das schafft. Naja, wenn im Anforderungsprofil alles steht, haftet Techem gleichwohl, wenn die Abrechnung verworfen werden sollte.

Mein Vorschlag hat als Verteilermaßstab für Heizung die beheizte Fläche inkl. nicht ausgebaute Geschosse mit vorgerichteter und betriebener/angeschlossener Heizung; im übrigen die anteilige ausgebaute Wohnfläche.

 

Da kenn ich auch nur WMZ.

Thomas

 

Nun ist langsam alles aufgedröselt?

Da kommt irgendwie zusammen, was es nur geben kann.

 

Das Angebot mit den Heizkostenverteilern für FBH möchte ich dann bitte auch mal sehen.

Bin leider diesbezüglich ein gebranntes Kind. Habe schon mit durchkämpfen müssen, wie eine große solche Firma sich windet, wenn man ihr Fehler in der Abrechnung nachweist. Selbst vor Urkundenfälschung (nachträgliche Eintragungen im Ablesebeleg) schreckte man dort nicht zurück. Zum Glück hatte der Mieter den Durchschlag aufgehoben.

Die haben ja nichtmal irgendeine Art ne Plausibilitätsprüfung drin!
Da stören jahrelange Nullverbräuche in diversen Zimmern mehrerer Wohneinheiten (ausgelöst durch reihenweise ausgefallene elektronische Heizkostenverteiler) genausowenig, wie nicht auffällt, wenn HKV gewechselt werden und der neue wieder mit Zählerstand Null anfängt (zur Differenzbildung wird aber der Stand des dort zuvor vorhandenen Gerätes herangezogen...). Daß in einem MFH auf diese Weise eine WE den siebenfachen Verbrauch einer vergleichbaren bekommt, interessiert dort auch Niemanden.
Und der (so unfähige wie uninteressierte) Verwalter reicht das auch noch jahrelang unkommentiert durch...

Der Gipfel dann der Ausgleichsversuch:
ZUmindest die im Vorjahr zuviel aufgelaufenen falschen "Stricheinheiten" hat man dann im Folgejahr einfach abgezogen. Ohne zu berücksichtigen, daß von Jahr zu Jahr eine "Stricheinheit" einen ganz unterschiedlichen Wert in Geld darstellt. Abgesehen davon bringt so eine Verschiebung wieder neue systematische Fehler in die Abrechnung.

Sehr nett auch die idiotische Planung:
Elektroheizstäbe (für den Sommer) in den Badheizkörpern führten dazu, daß die mit der Stromrechnung ja schon bezahlte Wärme mit der Heizkostenabrechnung gleich nochmal in Ansatz kam, denn nicht jeder hat diese Dinger auch wirklich benutzt.

Aufgrund weit überwiegend ignoranter (bzw. solcher, die durch die Fehler eigene Vorteile hatten) Miteigentümer kommt man dagegen im Deutschen Rechtssystem nicht an.
Abhilfe war nur durch den Verkauf der Wohnung zu erzielen.

 

Deswegen habe ich ja geschrieben, da wird irgendwann keiner was bezahlen wollen.

Spätestens wen wasok merkt, dass er mit seinem Zusatz-Ofen heizt, das selbst bezahlt und dann auch noch für andere mitheizt und das dann wieder auch noch auf ihn zurückumgelegt wird, dann kocht es irgendwann in ihm.

Bei den gut gedämmten Hüllen sind das größte Wärmeleck die Innenwände und -decken und damit das Heizen der angrenzenden Räume, wenn die Nachbarn am Sparen sind. Das merkt er doch schon an seinen "nicht geheizten" Räumen.

Und wenn dann noch sein Ofen gut gefeuert wird, die Solaranlage auch gute Wirkung zeigt, die pauschale Ermittlung des Brennstoffs für die Wärmeerzeugung vorgenommen wird, der Mieter spart, Räume nicht aktiv geheizt werden - poff bleibt manchmal kaum was für die Gas-Heizung oder ist sogar Gas erzeugt worden. Und nu?

 

Nun - entweder erst pauschalieren und später dann korrekt mit Messung abrechnen (Dein Vorschlag).

Oder eben gleich von Anfang an korrekt mit Messung abrechnen (mein Vorschlag).

Ich halte meinen für besser.
Ist nicht nur rechtssicherer, sondern vermeidet auch eine Änderung im Abrechnungsmodus gegenüber dem Erstmieter, die ein Quell der Irritation sein dürfte.

 

Realistisch und sinnvoll ist:
Alles Messen, vor allem Warmwasserwärmebedarf.

Heizung dann 50% Verbrauch, 50% Flächenumlage.

Es klemmt hier vor allem bei der Trennung Warmwasser/Heizung. Ohne Solar villeicht, aber so geht das nicht lange gut.

 

Wie oft muß ich es noch schreiben?

Einen Wärmemengenmesser zwischen Gaskessel und WW-Speicher schalten!!!

In Verbindung mit den Meßergebnissen aller anderen Wärmezähler läßt sich per Dreisatz daraus der anteilige Brennstoff- und Hilfsenergieaufwand (incl. anteiliger Wartung, Reinigung etc.) für die Warmwassererwärmung mit hinreichender Genauigkeit ermitteln.
Der Energieeintrag der Solaranlage soll ja unberücksichtigt bleiben. Er verringert einfach gleichmäßig den Gasbedarf für die Erwärmung eines m³ Wasser.

 

Das ist genauso ein Teil wie für die Heizkreise.
Warmwasserspeicher ist der x.te Heizkreis. In der Regel mit separater Pumpe. Und vom Heizkessel getrennt gesteuert.

So schwer zu verstehen?

 

Du könntest auch noch andere Anbieter von Abrechnungsservices anfragen. Wir hatten 4 oder 5 angeschrieben, toll war keiner, aber Techem war sicher nicht der, der sich am meisten bemüht hat. Unsere Wahl fiel auf Thermomess.
Interessant war übrigens, dass der eine oder andere Anbieter damit lockte, Abrechnungen auf Wunsch "sehr vermieterfreundlich" auszulegen. Leider hat man mir das nur am Telefon so gesagt. Das hätte ich gerne schriftlich gehabt... "wir bescheissen deine Mieter, musst nur sagen, um wieviel"

 

Hallo, und wie schaut das aus. Ich bewohne eine DDH die jeweils 70m² hat, die Heizung (Öl) haben wir zusammen und ein Wärmemengenmesser ist jetzt defekt. Mein Nachbar hat laut den seinen Ablesezahlen 30% weniger verbrauch gehabt, ist sowas möglich?
Danke für die Antwort
Peter