Vorgehen für evt. Nachfinanzierung

Die Situation kenne ich sehr gut. Ich habe einen sogenannten Privat-Kredit aufgenommen.

Vorteil: Kein Grundbuch-Eintrag notwendig, unbegrenzte Sondertilgung, kein Verwendungsnachweis
Nachteil: Fast doppelter Zinzsatz im Vergleich zum Bau-Kredit

 

Bekommt man für Verbraucherzwecke ein realgesichertes Darlehen?? wenn ja, lohnt das von den Konditionen her, v.a. wenn zuerst eine GS eingetragen werden muss?
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Der Bau ist also nicht teurer geworden, das fehlende Geld kann dann ja nur aus dem EK sein, nicht aus der eigentlichen Fremdfinanzierung, oder? Sicher mussten dafür Verwendungsnachweise vorgelegt werden(?).

 

@Seev: Meinst Du mich?

 

Ich musste auch nachfinanzieren hat die bank ohne Grundschuld gemacht und der Zins war sogar zwischenzeitlich gesunken. Einfach nachfragen.

 

Kleinkredit bei der Hausbank. Dabei unterstelle ich, dass die Hausfinanzierung nicht schon die monatlichen Liquidität bis zum Anschlag ausreizt, sprich die zusätzlichen Raten sollten problemlos zu schultern sein. Dann drückt man die paar Euro in sagen wir mal 3-5 Jahren ab, Zinssätze spielen da keine große Rolle.
An der Hausfinanzierung würde ich tunlichst nichts ändern. Die ist bis auf die letzte Nachkommastelle durchgerechnet, genehmigt, und jede Änderung kann zu unerwarteten Ergebnissen führen.

Ich gehe mal davon aus, dass Du damit meinst, dass Du nicht so viel EK einbringen kannst als ursprünglich geplant, weil ein Teil des EK für andere Zwecke benötigt wurde. Damit wäre auch die ursprüngliche Beleihungswertermittlung für die Tonne, denn das zusätzliche Geld wurde ja nicht in einer "Wertsteigerung" der Immobilie investiert.

Der richtige Weg wäre gewesen, wenn man die Finanzierbarkeit der 20T€ unabhängig vom Hausbau sicherstellt, bevor man das Geld abzweigt. Die Mittel der Fremdfinanzierung und der von Dir zugesagte Ek-Einsatz sind schließlich zweckgebunden.

Gruß
Ralf

 

Wenn sie die baufi nicht bekommt wird es beim ratenkredit mit höherer Rate nicht besser. Bei dir ist bei Banken immer sehr viel Pessimismus zu hören.

 

Es soll auch vorkommen, dass wegen plötzlicher Ereignisse Eigenleistungen nicht mehr erbracht werden können. Wenn dann noch die Einkünfte niedriger ausfallen, gibt es auf einmal ein Loch in der Kasse.

 

Alles richtig, aber damit passt eben das eingereichte Konzept der Baufi nicht mehr und man wird dadurch quasi vertragsbrüchig. Ich kann Ralf nur beipflichten, das hätte man anderweitig absichern sollen bzw. muss jetzt erst mal sicherstellen, dass das in der Baufi benötigte Geld nachkommt, wenn man Ärger vermeiden will. Danach kann man dann die andern Dinge finanzieren.

 

Da hat keine Bank ein Thema . Ich hab am Schluss das ganze angepasst und es gab null Probleme.

 

Ist schon cool, dass du weißt was ALLE Banken machen und womit sie Probleme haben oder nicht... Ist ja gut dass das bei dir so war und das Gesamtkonzept noch passte, du kannst daraus aber nicht ableiten, dass das immer und bei jedem so ist. Geh mal nicht davon aus, dass jeder einfach so einen 20T € höheren Kredit bekommt! Manche sind schon so auf Kante genäht, dass das einfach nicht funktioniert. Ob das bei der TE der Fall ist, kann hier wohl keiner beurteilen!

 

Hallo Gwenny,

die Frage ist für mich zum einen, wann ist "am Ende", also wie viel Zeit habt ihr bis dahin? In dieser Zeit würde ich so viel wie nur möglich sparen. Auf alles verzichten was nicht unbedingt sein muss und das Geld bei Seite legen. Dann würde ich sehen, ob man nicht diverse Arbeiten einfach erst mal weg lassen kann. Wir hatten auch mal kurz einen Engpass und haben dann z. B. die Badmöbel im zweiten Bad, die Außenanlagen und die Edelstahlgeländer aufgeschoben. Zusätzlich habe ich drei Kleinkredite über jeweils 3.000,- aufgenommen. Die gab es jeweils zu 2,8% eff. Zins. Wenn ich einen über 9.000,- gemacht hätte, wäre ich irgendwo bei 8% gelandet. Also einen über meinen Mann, einen über mich und einen auf beide Darlehensnehmer. Da gab es keine Probleme. Die laufen jeweils auf 36 Monate und nächstes Jahr sind wir damit durch. Das funktioniert natürlich nur wenn die Bank das mitmacht und wenn die Möglichkeit, jeden Monat um die 250,- mehr zu zahlen auch da ist... Notfalls kann man für die Zeit auch mal einen Nebenjob auf 450,- Basis am WE machen... Weiterer Vorteil der 3 kleinen Kredite: Wenn mal Geld da ist, kann man auch mal einen vorzeitig ablösen.

 

Das ist zu pauschal, und somit falsch. Auch mit Deiner Einschätzung hinsichtlich Pessimismus liegst Du falsch.

Ich halte nur nichts davon, irgendwelchen TE hier etwas zu versprechen, was sich später als Luftnummer erweist. Dann könnte ich mir das Schreiben auch gleich sparen. Eine vereinbarte BauFi einfach mal so zu ändern ist gar nicht so einfach, und eine Bank wird hier zu Recht erst einmal abwinken. Man kann ein Darlehen unter bestimmten Umständen revalutieren, aber auch diese Option ist hier uninteressant, weil wohl noch keine wesentlichen Tilgungsleistungen eingegangen sind.

Der für die Bank einfachste Weg ist hier ein zusätzliches Darlehen zu vergeben, völlig unabhängig von der Baufinanzierung. Das funktioniert natürlich nur, wenn eine entsprechende Bonität gegeben ist. Bei Kleinbeträgen geht das auch ohne viel Aufwand, und der nette Sachbearbeiter bei der Bank kann das meist auch in Eigenverantwortung machen.

Soll aber die BauFi geändert werden, dann wird´s kompliziert. Zuerst einmal müsste man prüfen, wie diese aufgebaut ist, ob und wo noch Reserven stecken usw. Nur mal als Beispiel, nehmen wir an, es wurden Fördermittel genutzt oder eine BSpk. als Zweitfinanzierer mit eingepackt, dann ist es gut möglich, dass diese Anforderungen hinsichtlich Eigenkapitalanteil an der Finanzierung stellen (Bsp.: 20% EK). Das mag mit den ursprünglichen Zahlen gerade so gepasst haben, aber jetzt sollen noch einmal 20T€ draufgesattelt werden, und das auch noch ohne dass sich dies in einer Wertsteigerung bemerkbar macht. Reden wir dann vielleicht von einer Finanzierungssumme um 200T€, und schon erfüllt der TE die Eigenkapitalanforderungen nicht mehr. Was jetzt? Der Zweitfinanzierer müsste an sich den Kreditvertrag kündigen. Damit wäre auch die Hauptfinanzierung hinfällig und die komplette Finanzierung geht den Bach runter.

Das ist aber nur 1 Beispiel was passieren kann (nicht muss).

Deswegen ist die einfachste Lösung das von mir vorgeschlagene Kleindarlehen. Wenn sich selbst das nicht mehr darstellen lässt, dann hat der/die TE noch ein ganz anderes Problem, und ich würde mir den nächsten Schritt sehr gut überlegen.

Es hat schon seinen Grund, warum man bereits bei der Planung einen Posten für "Unvorhergesehenes" einplanen sollte. Genau so empfehle ich immer wieder, dass man bei einer Finanzierung nicht das letzte Hemd als EK einbringen sollte, sondern immer für ausreichend Liquidität sorgen muss. Unverhofft kommt oft, und wer darauf nicht vorbereitet ist, macht sich das Leben unnötig schwer.

Gruß
Ralf

 

wir mussten/wollten 20.000€ nachfinanzieren, um ALLES fertig zu stellen.. sprich garten, außenanlagen , garage etc.

ich hab die bank direkt angerufen und gefragt wie es aussieht bzgl. nachfinanzierung, konditionen etc.

wir mussten allerdings einmal eine übersicht einreichen was /wie/ wo teurer geworden ist. (wir haben das geld also nicht für etwas andere genutzt, sondern einiges höherwertig ausgesucht),
dann gabs keine probleme.. wir haben beim notar eine grundschuld eingetragen (kosten um die 170€).
wir zahlen für den kleinkredit auch einen besseren zins, da die zinsen noch mal gesunken sind und tilgen den auch mit 15%.

also erstmal fragen..

 

Genau das ist der Knackpunkt. Entstehen Mehrkosten, und man kann diese plausibel begründen, dann gibt es Mittel und Wege. Letztendlich stecken die Mehrkosten auch in einem Mehrwert des Gebäudes, und somit verbessert sich auch die Werthaltigkeit der Sicherheit. Ist dann noch der Betrag überschaubar, dann verändert das die "Bilanz" nur minimal. Gibt es auch noch Reserve bei der Kapitaldienstfähigkeit, dann hat wohl keine Bank ein Problem damit.

Aber im obigen Fall stecken die Mehrkosten halt nicht im Gebäude, bzw. es sind genau genommen keine Mehrkosten, sondern der EK-Einsatz wird reduziert respektive wurden Fremdmittel zweckentfremdet. Da sieht die Sache wieder ganz anders aus. Das muss nicht bedeuten, dass die Situation hoffnungslos ist, man muss halt nur einen anderen Ansatz probieren. Was möglich ist, das kann man anhand der bisherigen Infos sowieso nicht beurteilen.

Gruß
Ralf

 

Nach meiner Erfahrung, unter´m Strich zählen nur Zahlen. Sind die plausibel, dann läuft alles. Passen sie irgendwo/irgendwie nicht, dann ist Ärger angesagt.

 

ich musste, dank einer insolvenz eines nicht kalkulationssicherem bauunternehmers, 40 mille nachfinazieren.
nach langem hin und her mit der bank habe ich die letztlich als privatkredit genommen und somit einen volltilger innerhalb 10 jahre.
klar sind die zinsen im vergleich zur baufi ein desaster, aber: 1. 100% sondertilgung jederzeit und 2. nach 10 jahren 100% getilgt.

darf man auch nicht von der hand weisen...sicherlich eine belastung in den jahren, aber am ende hat man auch ne stange mehr getilgt als mit der normalen baufi.

wie man es am dümmsten macht ist immer sehr individuell. ein privatkredit als volltilger ist nur machbar, wenn man die reserven hat. waren bei uns schlanke 500euro monatlich zusätzlich zur kalkulation. hat man die luft nicht...geht es ans große überlebensschwimmen.
20 mille sollten aber bei normaler planung locker mit nem volltilger privatkredit in 10 jahren machbar sein. ist diese zusatzbelastung nicht zu stemmen hat man, meine meinung, über budget gekauft und auf naht finanziert.