Kostenschätzung vom Architekten realistisch?

Hallo. Bei meinen Recherchen, hab ich zum Glück dieses Forum gefunden.
Ich hoffe dass es jemanden gibt, der mir bisschen helfen kann. :-)

Wir versuchen ein Mehrfamilienhaus mit Gewerbe im Erdgeschoß zu bauen, und konnten wegen der aktuellen Situation leider immer noch nicht anfangen.

Bis wir uns über den Plan 100% sicher waren, einen Architekten fanden, und er mit der Arbeit anfing, fiel leider die KFW Förderung für KFW55 weg... Und die neuen Bedingungen für KFW 40 bzw. NH (Da der Topf ja innerhalb von wenigen Stunden leer war), oder auch den neuen Bedingungen seit 01.03.2023 wird ja jeder kennen... Katastrophe.
Gleichzeitig stiegen die Zinsen extrem.
Und die Preise für Baustoffe usw. auch.

Unser Problem ist, dass es sich bei den derzeitigen Zinsen finanziell nicht lohnen würde einen Kredit von mehreren Hunderttausend € aufzunehmen.

Wir haben mehrere Optionen, jedoch würde jede von ihnen ein anderes Vorgehen erfordern. Deshalb können wir uns einfach nicht entscheiden. und dazu kommt natürlich noch, ob die Schätzung vom Architekten überhaupt Pi mal Daumen richtig war, und wir überhaupt irgendeins der Optionen mit unseren Ersparnissen stemmen können.

Entweder wir bauen so groß wie wir das den Vorgaben nach dürfen, jedoch das Dachgeschoss vorläufig nur von Außen fertig (Rohbau) und innen komplett nackt.
Genauso der Keller/die Garage, der/die dann wegen der Stellplatzverordnung notwendig wäre, sehr grob, also kein Tor, kein Putz etc. an den Wänden, kein Licht, der Boden nur aus Kies/Splitt.
Und dann der richtige Ausbau der beiden Etagen sobald wir das Geld dafür haben.

Oder wir verkleinern das Gebäude um fast die Hälfte, brauchen keinen Keller/Garage, da wir genug Parkplätze draußen auf dem Grundstück bauen können.
Aber würden dann auf ordentliche Mieteinnahmen zukünftig verzichten müssen.

Der Architekt meinte, dass ein Keller/Garage (Bei Max. Gebäudegröße) spartanisch wie oben beschrieben, uns vermutlich gerade mal 40-50.000 mehr als eine Bodenplatte (Bei 60% Gebäudegröße) kosten würde.

Ich habe die Werte nicht 100% in Erinnerung, aber soweit ich mich erinnern kann, haben wir ein Gefälle von ca. 7,5% auf der einen, und etwa 10% auf der anderen Seite (1.5-2m auf 20.5m).
Alleine schon deswegen dürfte der Preisunterschied nicht allzu hoch sein, oder?

Bei den Baukosten ging der Architekt pro Kubikmeter (Umbauter Raum) ursprünglich von 110€ für den Rohbau, u. 230€ Ausbaukosten aus.
Das erschien uns viel zu niedrig. Also baten wir ihn das anzupassen.

Daraufhin hat er das verändert auf 140€ für den Rohbau und 250€ für den Ausbau.

Dazu wäre noch zu erwähnen, dass wir uns nicht eine Firma suchen die alles macht oder ähnliches, sondern für jeden Abschnitt die Firmen suchen werden. Also erst die Firma für die Erdbarbeiten, während das läuft die Firma für den Keller usw. Natürlich auch versuchen günstige Anbieter zu finden.
Dazu noch einiges selber machen werden (wie z.B. Streichen der Räume, Bodenbelag verlegen, Gartenumzäunung und Begrünung usw.).
Und man darf nicht vergessen, dass das komplette Erdgeschoß (Mischgebiet 60%Wohnen, 40% Gewerbe) weniger Kosten verursachen wird, weil es keine Wohn, sondern Gewerbefläche sein wird.

Denkt ihr die 140€ für den Rohbau und 250€ für den Ausbau sind bei den derzeitigen Preisen auf dem Markt realistisch?

Ich hoffe ich habe nicht zu weit ausgeholt und jemand liest sich das durch und kann mir helfen. :-)

Viele Grüße

Ufuk

 

Danke für die Antworten. :-)

Kommt darauf an.

Folgende Optionen hätten wir.

Im schlimmsten Fall unser jetziges Haus verkaufen.
Aber ein Haus verkaufen während man darin wohnt, ist nicht so einfach, bzw. viel stressiger. Außerdem müssten wir dann dem Käufer Miete zahlen, für die Zeit in der wir in dem Haus wohnen. Also wieder weniger Erlös usw.
Außerdem rechnen wir mit etwa 1 Million € durch den Verkauf(Frankfurt). Damit müssten wir locker die maximal mögliche Größe bauen können.
Jedoch was machen wir dann mit unseren 400.000€ EK?

Es gibt Aussicht auf ein Projekt in etwa 2 Jahren. Ein Bürgermeister hat uns da was versprochen. Aber ob er sein Versprechen einhält, oder es sich massiv verzögert... Wer weiss.
Heisst wir dürften max. für 2 Jahre anlegen. 2-2.5% Zinsen? Lachhaft... Die Inflation frisst dann alles auf.

Deshalb wäre es organisatorisch einfacher, wie gesagt in dem neuen Haus EG und 1.OG fertig zu stellen und einzuziehen.
Spätestens 2025 erwarten wir eine größere Summe von der Versicherung. Etwa 80.000€
+Mieteinnahmen von unserem jetzigen Haus. (Nach Abzug aller Kosten sind etwa 40.000€ realistisch bis 2025)
Und dann noch vielleicht bisschen was leihen bei Freunden&Familie.

Dann würde es reichen.
Und wir hätten dann, obwohl wir selber auch dort wohnen würden, Schätzungsweise Brutto etwa 4.000€ Mieteinnahmen von dem neuen Haus, + 2.500€ von dem alten Haus.
Alles aus EK bezahlt.
2 Gebäude mit je ca. 1 Mio Wert als Sicherheit + 6500€ Brutto Mieteinnahmen für etwaig benötigte Kredite für neue Projekte.

Und falls es sein muss, könnten wir dann unser jetziges Haus immer noch verkaufen. Hätten aber 1. kein Verkaufsdruck weil wir das Geld brauchen, und 2. weniger Stress.

Was Zahlen betrifft...

Max. was wir bauen dürfen, wären 17 x 14,5 Meter. 2 Vollgeschoße. 246,5m² x 2 (EG u. OG)
DG hatten wir ein Flachdach geplant. Dadurch 75% der Fläche der Vollgeschoße. Also ca. 185m². Die restlichen 25% werden unüberdachte Dachterrasse.
Also Brutto 678m² Fläche. Nettofläche ca. 510-540m² (Nach 20-25% Abzug von Treppenhaus, Wände etc.)
Wie gesagt wären die 246,5m² im EG (Netto 185-195m²) Gewerbefläche. Daraus wollten wir einfache Lagerflächen machen.
Im OG 2 große Wohnungen, und im DG 2 "kleinere" Wohnungen.

Bei der Berechnung der UBR hat der Architekt komische Zahlen für die Höhe angegeben.

Im Keller 3 m (Kann ich mir nur erklären, weil er die Möglichkeit für Duplex Parkplätze offen halten wollte. Ansonsten unnötig übertrieben.)

Im EG 3,085 m Arbeitstättenverordnung für Büro sagt:

• bis zu 50 qm: mindestens 2,50 m
• mehr als 50 qm: mindestens 2,75 m
• mehr als 100 qm: mindestens 3,00 m
• mehr als 2000 qm: mindestens 3,25 m

Bei uns wären es 2x je unter 100qm. Also dürften 2.75m ja reichen? Oder gilt diese Deckenhöhe nicht für Lagerräume, Gaststätten etc. sondern nur für Büros? Das weiss ich leider nicht. Selbst wenn... Dann nimm 3m. Wie kommst du auf 3,085 m?

Im OG hat er 2,75m genommen und im DG 3,2m.

In unserem jetzigen Haus haben wir eine Deckenhöhe von 2.55m und das reicht vollkommen aus.
Obwohl wir ihm gesagt hatten, dass wir sparen müssen wo wir können, hat er so übertrieben.

Den Keller benötigen wir hauptsächlich, weil die Stadt 2 Parkplätze pro Wohneinheit, und 1 Parkplatz pro 100qm bei Lagerräumen fordert... 3x5 m und weitere 2.5 Fahrradstellplätze pro Wohneinheit... Diese Tagträumer...
(Deshalb wird es auch Lagerfläche im EG, und nicht Büro oder ähnliches....). 4 Parkplätze kriegen wir wohl draußen hin, und 6 dann im Keller + paar Fahrradstellplätze u. kleiner Heizungsraum.


Nicht von den Büroräumen irritieren lassen. Da wussten wir noch nicht, dass die Stadt mittlerweile kategorisch ausschließt, dass man Stellplätze ablöst...
Falls es was bringt, oder euch interessiert, kann ich die anderen Stockwerke auch hochladen.
Wobei es da noch Veränderungen gibt, die nicht eingezeichnet wurden.

Die Alternative zu diesem Gebäude wäre folgende. Ich lade einfach mal die Berechnung von ihm hoch... Ist glaub ich einfacher.
Wobei auch hier die Deckenhöhen runtergeschraubt werden müssten... Wodurch man (Laut seiner Berechnung) nochmal ordentlich was einsparen würde.



Vielen Dank. :-)

 

Danke für die Antworten und Versuche zu helfen.
Jedoch bin ich verwundert über die Art und Weise einiger.
Besonders von dem Scherzkeks driver55.

Weder hab ich nach Meinungen gefragt zur Rentabilität oder Sinn/Nutzen unseres Vorhabens.
Noch habe ich nach einer Finanzierung oder ähnlichen gefragt.

Ich wollte nur wissen ob eurer Meinung nach die Kostenberechnung unserer Architekten Pi mal Daumen hinhaut bzgl. Rohbaukosten und Ausbaukosten pro m³ bzw. pro m².
Ob er sich um paar % irrt ist erstmal unwichtig.
Meine Familie hat in Deutschland zum letzten Mal vor etwa 6-7 Jahren gebaut.
Und davor Anfang 2000.
Heisst wir kennen uns nicht mit den aktuellen Preisen aus.

Aber Personen die in diesem Bereich arbeiten, bzw. aktuell bauen etc. werden ja wohl sagen können ob die veranschlagten Preise pro m³ ca. hinhauen.


Und bevor wir eine endgültige Entscheidung treffen, und den Architekten alles bis ins Detail planen lassen (wie z.B. wieviel Beton, wieviel Stahl, wieviel Ziegel usw. wir brauchen), um uns dann Angebote reinholen zu können, wollte ich erstmal ungefähre Erfahrungswerte von Personen hören, die Ahnung haben von den aktuellen Preisen.
Bringt ja nichts wenn wir uns jetzte Monatelange Arbeit machen, alles durchplanen, Baugenehmigung einholen, Angebote von Baufirmen usw., um dann am Ende festzustellen, dass unser Architekt keine Ahnung hat und total falsche Zahlen genannt hat, nur um dann wieder von vorne zu beginnen.

Ich weiss nicht was ihr euch vorgestellt habt...
Und wenn die Infos eurer Meinung nach nicht reichen, um das beantworten zu können, dann könnt ihr auch so freundlich sein und sagen welche Infos ihr gerne dafür hättet, anstatt solche sinnfreien Kommentare wie driver55 rauszuhauen.

 

Dann tut es mir leid. War für mich nicht ersichtlich, dass du die Berechnung unseres Architekten meintest.

Unsere "Hütte" steht in Frankfurt am Main.
Inoffiziell 230m² Wohnfläche da Keller vermutlich als Wohnfläche angemeldet werden könnte.
Offiziell 167m².
Insg ca. 280qm Grundstück und für die damalige Zeit anständige Ausstattung. (Bodenheizung. mehrere Balkone etc. etc.)
Ohne die gestiegenen Zinsen und dadurch entstandenen Wertverlust bzw. gesunkenen Interesse, wäre es sogar mehr.

Und damals (Jahr 2000) haben wir das (wenn ich mich richtig erinnere) für weniger als 200.000€ gebaut.

Und diese Berechnung die du gesehen hast, ist das "kleine" Projekt, was der Architekt berechnet hat.
Und Grundstück haben wir natürlich schon längst gekauft, und der Ort wo wir bauen wollen ist 25km von Frankfurt entfernt und hat 10k Einwohner...

Das wäre ohne Keller (Also Bodenplatte).
Ca. 110qm Gewerbefläche (Günstiger als Wohnfläche)
Ca. 110qm Wohnfläche OG
Ca. 85qm Wohnfläche DG.

Und du meinst 465k (bzw. 480k ohne Eigenleistung) wären dafür lächerlich niedrig angesetzt?
Wie gesagt werden wir jedes Gewerk selber suchen, und versuchen günstig zu bauen, aber nicht das schlechteste Material verwenden, sondern was einigermaßen ok ist.

 

Gut. Hätte mich kürzer fassen können/sollen.

Wobei ich die Angaben gemacht hatte. Nur zuviel drumherum geschrieben.

Mehrere Architekten sagten mir die Nettofläche würde man grob mit ca. 75-80% von der Gesamtfläche berechnen(Treppenhaus, Wandquerschnitte usw. rausgerechnet.)

Was mit Gewerbe gemeint ist... Es ist ein Mischgebiet. Also 60% Wohnanteil, 40% Gewerbeanteil. Gewerbe geht theoretisch alles außer Disco, Tankstelle u. 1-2 weitere Sachen.
Für Büro wird 1 Stellplatz pro 35qm veranschlagt. Für eine Wohnung 2 Stellplätze. Kriegen wir nicht hin, da wir dann 14 Parkplätze bräuchten (6 Gewerbe, 8 Stück für insg. 4 Wohnungen).
Deshalb werden wir 2 Einheiten als Lagerräume herstellen, da wir dann nur insg. 10 Parkplätze brauchen, was gerade so hinhaut.
Wenn dann der Gewerbliche Mieter daraus ne Dönerbude macht... A ja... Wo kein Kläger, da auch kein Angeklagter.

2 Möglichkeiten.

1. Möglichkeit

Da Steillage (Im Schnitt ca. 8.5% Gefälle) weniger Erdaushub falls mit Keller gebaut wird.

Keller: 246,5 m² Gesamtfläche. ca. 190m² Netto.
Davon ca.Netto 164qm Parkplatz mit Schotter als Bodenbelag, ohne Tor, Farbe an den Wänden, Strom etc. Also so nackt wie möglich.
Ca. 26m² Waschraum + Heizungsraum

EG: 246,5m² Gesamtfläche. Ca. 190m² Netto Gewerbefläche.
Wegen Parkplatzsituation als Lagerräume. 2 getrennte "Geschäfte" Je ca. 95m²
Also ganz banal 2 große relativ nackte Räume mit dem nötigsten und günstigsten an Bodenbelag usw. jeweils 1 WC, und 1 kleine Teeküche.

OG: 246.5m² Gesamtfläche Wohnen. Ca. 180m² Netto Wohnfläche u. 20m² Balkon.
2 Wohnungen je ca. 90m² Wohnfläche u. 10m² Balkon.

Dachgeschoß: Flachdach. 185m² Gesamtfläche. Ca. 144m² Netto Wohnfläche. Und etwa 61qm unüberdachte Dachterrasse.
2 Wohnungen je ca. 72m² Wohnfläche u. je 30m² Terrasse.

Gegebenfalls wird das Dachgeschoß erstmal im "Rohbau" belassen, bis genug finanzielle Mittel da sind.

Insg. günstige Ausführung. Evtl. sogar Baumaterial aus dem Europäischen Ausland (Je nach Preisen).
Also KFW 55 Standard evtl. sogar Gasheizung.
Wobei wir (wenn es finanziell möglich ist) eigentlich lieber mit Wärmepumpe, Solarzellen+Batterie arbeiten würden.

Falls der neue geförderte KFW 40 Standard (CO2 Bilanz der Baustoffe usw.) mit überschaubaren Mehrkosten möglich ist, wäre das für uns auch eine Option, da wir dann mit unseren 400k EK + 400k Kredit für die Wohneinheiten + evtl. Kredit für die Gewerbeflächen (Oder Geld leihen von Verwandten etc.) 900-1000k zur Verfügung hätten.


2. Möglichkeit

Kein Keller, sondern eine Bodenplatte.
Da Steillage, wäre eine Bodenplatte vermutlich insg. teurer als bei ebenem Boden? Also Keller nicht viel teurer, oder?

EG: Ca. 145m² Gesamtfläche. Ca. 110m² Nettogewerbefläche. Wie oben als "Lager", aber nur 1.
OG: Ca. 145m² Gesamtfläche. 1 Wohnung ca. 100m² Nettowohnfläche + 10m² Balkon.
DG: Ca. 108,75m² Gesamtfläche. 1 Wohnung. ca. 84m² Nettowohnfläche + 25m² Unüberdachte Terrasse.

Auch hier besteht evtl. Interesse an der neuen KFW 40 Förderung, falls finanziell sinnvoll.

Generell egal welche Option...
Soviel wie es geht würden wir selber machen. Wie z.B. Gartenarbeiten, Zaunarbeiten, Malerarbeiten, Bodenbeläge (PVC usw. verlegen).


Ich hoffe das war knapp aber ausführlich genug?
Oder benötigst du noch irgendwelche Infos.

Vielen Dank vorab.

 

Also ich weiss zwar nicht... Aber ich finde immer noch genug Seiten im Internet (Angeblich sogar Aktuelle Werte von Anfang-Ende 2022) die der Meinung sind dass 1m² in Deutschland von 1.500-2.400 möglich wäre (Nord Süd Gefälle). In Hessen ca. 1900-2000.

Schau dir den Anhang an... Angaben der LBS Stand Juni 2022.

Aber ich weiss nicht, ob ich den Angaben trauen kann... Weil auch schon einige Architekten uns vor 1.5-2 Jahren gesagt haben, dass WF ca. 2000€ m² kostet... Und die Preise sollen ja extrem gestiegen sein... Wie sollen dann die Zahlen von der LBS stimmen?

Genau deshalb ist es immer besser Erfahrungswerte von Personen zu bekommen, die aktuell bauen.


Aber ich hoffe es ist auch allen klar, dass wir nicht mit teuren "Deutschen Unternehmen arbeiten werden, die alles vom Erdaushub, über den Rohbau bis zum Ausbau alles machen, sondern versuchen so günstig wie möglich zu bauen... Also "Türkische" "Jugo" Unternehmen usw. Und jedes Gewerk einzeln bauftragen, usw.
Evtl. sogar Baustoffe aus dem EU-Ausland falls es spürbar günstiger wäre (z.B. Tschechien, Polen, Kroatien usw.)

Hab mehrmals extra betont, das die Fläche im EG 100% Gewerbefläche sein wird. Und da das günstigste vom günstigen.
Also sehr wenige Wände, billger Bodenbelag usw.
Du kannst mir doch nicht erzählen, dass das genauso viel kostet wie Wohnfläche...

Ich habe von ordentlichen Preiserhöhungen in den letzten 2 Jahren gehört... Sind aber die Preise wirklich so extrem gestiegen?


Unser Architekt baut noch immer... Macht alles, auch Statik usw. Und früher auch Energieeffizienzberater.
Hat auch aktuell genug Kundschaft...
Das lustige ist dass mein Vater und ich der Meinung waren dass er Maßlos untertreibt...
Er hatte ursprünglich 110€ m³ Rohbau u. 230€ m³ Ausbau veranschlagt. (Anfang 2022). Und wir haben ihm daraufhin gesagt dass er doch bitte 100k draufpacken soll. Daraufhin hat er daraus 140€ m³ Rohbau u. 250€ m³ Ausbau gemacht....

Also beim "kleinen" Projekt wären es nach seinen ursprünglichen Zahlen sogar nur 400k mit Nebenkosten gewesen, anstatt 475.000€