Grundstückswert Straße

Hallo zusammen,

nachdem das Forum oft in diversen Google-Suchen meine Fragen beantworten konnte, habe ich nun eine spezielle Frage zum Grundstückswert.

Hintergrund: Wir haben Anfang des Jahres einen Altbau (1921) gekauft und sind mitten in der Kernsanierung. Nun hat uns im Zuge des Hauskaufs die Stadt angeschrieben, dass sie gerne einen Teil unseres Grundstücks kaufen möchten (ein beträchtlicher Teil der Straße läuft über unser Grundstück und die Stadt möchte das gerne bereinigen)

Der Verkäufer hatte ein Wertgutachten erstellen lassen, in welchem unter anderem der Bodenrichtwert 540€ plus einen Anpassungsfaktor von 5%, also 567€/qm ermittelt wurde. Das deckt sich auch mit den Werten aus BORIS.

Nun hat der Gutachter den Gesamtwert des Grundstücks auf 382 m² x 567,00 €/m² = 216.594,00 € ermittelt, ungeachtet der Tatsache, dass knapp 52qm der Gesamtfläche Straßenfläche ist. Die Stadt hat im Verkaufsgespräch einen Kaufpreis von 26€ pro qm angeboten, was uns ehrlich gesagt ziemlich überrascht hatte. Wir waren von 30% des Grundstückwertes ausgegangen, nicht aber 5%.

Auf Rückfrage hatte der Gutachter darauf verwiesen, dass es irrelevant sei, wer da wann mal eine Straße auf unser Grundstück gebaut hätte, das Grundstück ist, da kleiner als 500qm, generell mit dem Bodenrichtwert auszulegen, sein Gutachten sei also korrekt. Er ging sogar so weit, dass wir nicht unter 600€ pro qm gehen sollten. Weiterhin hatte er uns geraten, notfalls der Stadt aufzutragen, die illegal gebaute Straße von unserem Grundstück entfernen zu lassen. Die Stadt allerdings hat natürlich damit "gedroht", dass wir damit dann ja eine Versiegelte Fläche auf unserem Grundstück hätten, für die wir zusätzliche Abwassergebühren zahlen müssten, wenn wir nicht verkaufen würden.

Die Stadt meint also jetzt: wir wurden "betrogen", da die offensichtlich versiegelte Fläche (Auch in der Flurkarte ersichtlich) mit dem vollen Richtwert berechnet wurde, und dass wir vom Käufer Geld zurückverlangen sollen (und dann die 50qm á 26€ verkaufen sollen)
Der Gutachter meint: Alles ist korrekt, abgesehen davon, dass eine Straße illegal über unser Grundstück gebaut wurde, die die Stadt auf unseren Wunsch auch entfernen müsste.

Am liebsten würden wir das Stück Straße verkaufen, auch wegen der zusätzlichen Abwassergebühren (Alle anderen Flächen sind oder werden geöffnet, sodass Wasser versickern kann, Regenwasser vom Dach wird restlos in IBC-Tanks aufgefangen).

Nun meine Fragen:
- Wer hat denn nun Recht? Ist ein kleines Stück Straße auf dem Grundstück nun nur 5% des Bodenrichtwertes oder 100% des Bodenrichtwertes "wert"?
- Hat jemand einen Rat, wie wir verfahren können? Einen weiteren Gutachter heranziehen passt definitiv nicht in unser Budget. Eine "Erpressung" der Stadt (Kauft uns das unter unseren Konditionen ab, oder die Straße verschwindet von unserem Grundstück) möchten wir eigentlich auch nicht. Wir haben eine Rechtsschutzversicherung, könnten also auch klagen, aber den Stress brauchen wir eigentlich nicht. Außerdem möchten wir uns es natürlich nicht mit der Stadt verscherzen.

Das Wertgutachten darf ich leider auch nicht in Teilen weitergeben, daher hänge ich es hier nicht an. Bei Rückfragen kann ich aber gerne Auszüge daraus (zur Rechtsgrundlage der Wertermittlung z.B.) herauskopieren.
Angehängt sind die Flurkarte, auf der man die Straße auch gut sieht, ein Screenshot von BORIS-NRW sowie eine Sachdatenabfrage über TIM-online. Hier wird auch 16qm "Weg" sowie 35qm "Straßenverkehr" und nur 331qm "Wohnbaufläche" angegeben.

Über Hilfe zu dem Thema wäre ich sehr dankbar!

Liebe Grüße
Rouven

 

Ich wollte einfach nicht unsere Adresse ins Netz stellen, die Bilder waren zur Veranschaulichung der Gegebenheiten gedacht. Wären Straße und Ort denn relevant? Dann könnte ich Informationen nachliefern, wenn nötig.

Das war von mir eventuell etwas doof formuliert. Die Anschuldigung an den Verkäufer „übers Ohr gehauen“ kam von der Stadt. Der Verkäufer und wir sind lange Zeit Bekannte und kommen sehr gut aus. Um den Verkauf fair zu machen hatte der Verkäufer eben den Gutachter beauftragt. Der Kaufpreis ist eben anhand des Gutachtens festgelegt worden und sollte sich herausstellen, dass die Straße NICHT zum Grundstückspreis verkauft werden sollte, würden wir uns nachträglich mit dem Köufer einig werden können. Die Hauptfrage hier war eher nicht ob wir betrogen wurden, oder ob der Wert hier korrekt begutachtet wurde.

Liebe Grüße
Rouven