Bungalow mit Walmdach, Bj. 62 - allg. Fragen vor Kauf

Hallo zusammen,

wir haben endlich ein Haus gefunden, welches in die nähere Auswahl gekommen ist. Ich habe zwar ursprünglich Elektroinstallateur gelernt, bin aber bestimmt schon 10 Jahre aus dem Beruf raus. Einiges kann und weiß ich noch aber alles rund ums Haus kann man natürlich nicht wissen. Ich möchte soviel abgeklärt haben bevor ich diese Immobilie kaufe. Dafür ist mir eure Meinung und euer Wissen wichtig. Natürlich wird das Haus zum Schluss noch einmal mit einem Bausachverständigen begutachtet.

Eckdaten zum Haus soweit mir bekannt:
- Bungalow mit Walmdach, Baujahr 1962
- komplettes Dach aus Bauzeit, ungedämmt und nicht ausgebaut
- Mauerwerk: Bimsstein - Luftschicht 3cm - Klinker (denke mit Stahlstiften am Mauerwerk verbunden)
- Keller soweit bei Erstbegehung trocken. Kein modriger Geruch, keine optischen Feuchtigkeitsschäden
- Elektro: aus Baujahr
- Heizung: Öl-Brennwertheizung von 2008 mit Warmwasserkessel (Buderus), Tank: 4700 Liter
- Guss-Heizkörper, denke aus Baujahr
- Fenster teilweise Kunststoff, teilweise Holz 1fach oder 2fach verglast

Wir möchten das Haus natürlich so energetisch wie möglich über die Zeit ausbauen. Ich schreibe mal auf was wir uns überlegt haben. Vielleicht macht einiges davon ja überhaupt keinen Sinn?!

Dach:
Wir möchten gerne das Dach von innen vollständig Ausbauen. Es soll außerdem eine Unterspannbahn gelegt werden. Da dafür die Lattung neu muss und die Ziegel runter, würde ich auch direkt neue Ziegel auflegen wollen. Das würde ich alles (bis auf Abdecken und Decken) einen Fachbetrieb machen lassen. Innenausbau würde wieder ich übernehmen.

Wände:
Hier bin ich komplett ratlos was ich da an Energieeffezienz erreichen kann. Die Luftschicht beträgt nur 3cm und ist wahrscheinlich mit Ankern am Mauerwerk verbunden. Man sagte mir, dass eine Einblasdämmung wenig bis gar nichts bringt. Durch die Stahlstifte würden eher Kältebrücken entstehen. Soweit ich weiß ist die Luftschicht nicht durchlüftet. Was wäre da der wahre Jakob? Fassade abreißen und WDVS? Oder einfach so lassen?

Keller:
Ist hier überhaupt etwas möglich? Die Kellerdecke ist zu niedrig für eine Dämmung. Irgendwann Kellerboden streichen.

Heizung:
Das Haus besitzt keinen Gas Anschluss, dieser liegt allerdings vorm Haus. Man sagte mir, dass man auch mit einer Öl-Heizung nicht schlecht heizt, wenn eben das Haus gut nachgedämmt wird. Mit unterstützenden Methoden wie Solarthermie und Kaminofen im Wohnzimmer lässt sich mit Öl ähnlich günstig heizen wie mit Gas. Sofern der Ölpreis nicht explodiert. Hinzukommt, dass die Anlage bereits eine Brennwertanlage aus 2008 ist. Ich kenne mich allerdings nicht mit Heizungsanlagen aus. Da habe ich nur Googlewissen.

Elektro:
Schraubsicherungen ohne Fehlerstromschutzeinrichtungen, keine Frage -> muss neu.
HAK aus Baujahr
Stromkasten aktuell im Flur. Plane die Verlegung in den Keller. Das war vor 10 Jahren mein täglich Brot... kein Problem also.

Fenster:
Wilder Mix aus Baujahrfenstern und "neueren" Kunststofffenstern aus den 80ern. Ich würde auch aufgrund der Dämmung auf 3fach verglaste Kunststofffenster gehen. Haustür aus Baujahr.

So, habt ihr hier vielleicht eindige Tipps und Ratschläge? Auch wenn der Preis des Hauses für die heutigen Verhältnisse "ok" ist habe ich die Sorge, dass das ein Fass ohne Boden wird. Man möchte natürlich so viel machen ohne die expertise zu haben was überhaupt nötig und machbar ist. Mir ist bewusst, dass sowas auch schwer zu beantworten ist ohne das Haus zu kennen. Aber vielleicht könnt ihr ja doch helfen.

Danke schonmal.

 

Sanitär haste vorsichtshalber verschwiegen?

Wenn Du jetzt mal alles zusammenziehst, was bleibt denn eigentlich nach? Ein Keller. Das wars. Und auch eine 12 Jahre alte Heizung hat irgendwann mal was...

Ganz nüchtern betrachtet kaufst Du ein Haus, dessen Lebenserwartung bei diesen Baujahren sich dem Ende neigt. Wo viel gemacht werden muß, usw usw.

Unterm Strich bleiben im EG ein paar Wände stehen, die nur mit Aufwand energetisch aufgepeppt werden können. Und ein Dachstuhl, das wars. Wobei beim Dachstuhl noch die Frage ist, ob das alles so hinhaut mit dem Ausbau.

 

Danke für deine Antworten.

Naja klar das Bad ist alt. Wir haben einen Installateur in der Familie, daher sehe ich das nicht so kritisch.

Deine Aussage kann ich nachvollziehen aber nicht verstehen. Die Alternative ist ein Neubau. Das fällt in unserer Region flach, da wenig Grundstücke und wenn auch viel zu teuer. Für ein Standardfertig- oder Massivhaus werden um die 280-350.000 abgerufen ohne Grundstück. Durchschnittspreis hier pro qm sind 250-350 €. Ein neueres Haus zu erwerben ist schwierig da wenig vorhanden und dank Immobilienlage ebenso teuer wie ein Neubau.

Wir haben uns etliche Häuser aus den 20er Jahren und aus den 60er 70er Jahren angeschaut. Alle in einem deutlich schlechteren Zustand für mehr Geld. Dieses ist das erste welches eine gute Bausubstanz zu haben scheint. Klar, in der Nachkriegszeit war einiges anders als heute, aber bei diesem Haus scheint nicht gespart worden zu sein. Soweit ich das beurteilen kann. Der Dachstuhl sah gut aus. Die Ziegel funktionieren auch noch. Ich würde eben nur, wenn ich schon das Dach von innen herrichte auch direkt die Ziegel erneuern, da eine Unterspannbahn fehlt und die Ziegel deutlich in die Jahre gekommen sind. Akkut ist das aber nicht. Wir würden eh erst das EG fertigstellen.
Keller wie gesagt m. E. n. kein Handlungsbedarf. Heizung erstmal ebenso wenig. Elektro ist überschaubar, da ich es machen kann. Fliesenlegen kann man mit heruntergeschraubten Ansprüchen selbst versuchen. Bodenleger für Parkett o. ä. ist ebenfalls in der Familie vorhanden. Wir können viel in Eigenregie machen.

Und das Wände, Dachstuhl und Keller stehen bleibt ist richtig. Was ist an so einem Haus denn noch dran? Der Rest ist Innenausbau wie oben beschrieben. Im EG müsste sogar lediglich nur eine Wand raus, der Rest kann genau so stehen bleiben.

Wie machst du an einem solchen Haus die Lebenserwartung fest? Bezüglich Aufwand wäre dieser bei den Außenwänden eher gering. Da hier mit einer Kerndämmung gearbeitet werden könnte. Kosten bei dieser Fassade ca. 2.000 bis 3.000 €. Es müsste nur geklärt werden ob es überhaupt signifikant was bringt, bei gerade mal 3cm Luftschicht.

Nachtrag:
Haus freistehend
Grundstück 680 qm
Haus 130 qm (Dachboden nicht ausgebaut +ca. 30 qm)
Soll kosten 320.000 €

 

In den Bewertungsrichtlinien geht man von einer Restnutzungsdauer bei Siedlungshäusern von 60-70 Jahren aus. So und 60 isses nu. Das ist Fakt. Alles, was länger halten kann muß man substanzmäßig bewerten/begutachten.

Die Argumente: kann ich selbst machen, erkenn ich an, das kannste aber auch beim Neubau und der ist energetisch fit. Wenn ich mir dann noch sein Pagodendach ansehe, das kostet auch ein paar Euros extra, das neu zu machen. Und und und.

Die Frage war gestellt, kann es ein Faß ohne Boden werden. Bei dem, was gesagt wurde bislang, soll man sich bei der Sanierung nicht vertun. Und niemand wird hier eine Gewähr für eine weiterhin funktionierende Heizung geben. Die kann ein halbes Jahr nach Einzug Ihren Geist aufgeben und dann ist mal eben ein fünfstelliger Betrag fällig. Dann natürlich die Frage, passt diese Heizung noch zu dem dann energetisch sanierten Objekt. Ich will das niemanden ausreden, man muß nur wissen, was auf einen zukommen kann. Und Überraschungen gibt es bei jeder Sanierung.