Betriebsleiterwohnung Gewerbegebiet

Hallo,

ich heiße Jan und bin 28 Jahre alt und komme aus dem Kreis Tübingen. Ich plane einen Neubau in einem Gewerbegebiet auf dem Grundstück meiner Eltern. Das Grundstück ist 1750m² groß und meine Eltern haben hier 2003 eine Halle mit 15x30 Meter (landwirtschaftliche Nutzung) gebaut.
In diesem Gebiet, sogar in meiner Straße, stehen zwei Häuser die rein der Wohnnutzung dienen. Leider wurde 2006 der Bebauungsplan geändert, sodass diese "Betriebsleiterwohnungen" warum auch immer, nicht mehr genehmigt werden.
Nun möchte ich hier dennoch ein Wohnhaus realisieren.
Dazu habe ich im Februar 24 mit dem Bauamt gesprochen und dort sagte man mir, wenn ich ein freistehendes Gebäude bauen will, muss es überwiegend gewerblichen Nutzen haben. Nur dann dürfte ich dort Wohnraum mit einplanen. Mir wurde das Verhältnis 60/40 genannt. Ich habe selber ein KFZ-Gewerbe und bin in der Halle meiner Eltern eingemietet. Die Fläche würde mir reichen, ich bräuchte den Gewerberaum im Haus nicht aber wenn ich ihn schon bauen "muss" will ich ihn auch nutzen.

--> Wo ist das geregelt, niedergeschrieben? Wie wird das anderswo gehandhabt?

Geplant habe ich dann ein EFH mit Keller größer als das Gebäude. Dieser diente komplett als Werkstatt. Im OG wurden auch ein Büro und Archiv platziert und im EG wurde ein Kundenbereich mit Kundentoilette geschaffen. Leider konnte man mir nach knapp einem Jahr dann mal mitteilen, dass die Zufahrt in den Keller nicht geht. Bedeutet ich würde einen riesigen Keller ohne Zufahrt in den Werkstattbereich bauen. Das sind mir zu "teuer" gekaufte Prozente dafür, dass ich es nicht richtig nutzen kann.

Also habe ich nun den Plan verworfen und ein ebenerdiges Konzept ausgearbeitet. Erdgeschoss 3,2 m Höhe, damit ich auch mit dem Traktor in die Werkstatt komme. Im EG und OG Gewerbe und Privaträume gemischt. Wobei ich hier jetzt eine sauberere Trennung habe. Pläne sind angehängt.

Jetzt zu meinen Fragen:
-Muss ich bezüglich Brandschutz zwischen Gewerbe-und Privatteil etwas beachten? Ich könnte mir vorstellen, dass die Werkstatt eine Brandschutzwand in Richtung Haus braucht. Aber wie verhält es sich mit den oberen Räumen? Dort wird ja nichts gefährliches gemacht und keine Stoffe gelagert usw.

-Ich überschreite aktuell die Baulinie (5m Grenzabstand) um 2,5m. Was man beachten muss, das Gelände ist aufgeschüttet und an der Grenze zu dem Weg steht bereits eine Stützmauer (siehe Bild). Also ist dort eh schon ein Objekt auf der Grenze. Denkt ihr das würde genehmigt?

-Denkt ihr die gesamte Planung wird beim Bauamt so durchgehen?

Ich frage das hier um ein möglichst sauberes Konzept zum Bauamt zu bringen. Denn eine Antwort dauert hier fast ein Jahr und nochmal möchte ich nicht so lange "umsonst" warten.


Vielen Dank!

Gruß Jan