DHH aus 1957, ständig modernisiert

Hallo,

wir sind auf eine sehr interessante Immobilie im Stadtgebiet aufmerksam geworden. Es handelt sich dabei um eine DHH aus dem Jahr 1957, die ständig modernisiert wurde (zuletzt 2010). Die Wohnfläche wird mit 169 qm angegeben und das Grundstück hat eine Größe von 461 qm.

Hier mal ein Überblick, was schon alles gemacht wurde:
- 2-fach isolierte Kunstsstofffenster mit elektrischen Rollos im EG aus 1992/2001
- Gasheizung aus 2010
- Wintergarten aus 2001 mit Granitboden
- Doppelgarage + 2 Einzelgaragen auf dem Grundstück mit Segmenttoren (Besitzer war Sammler)
- Biberschwanz Dach mit Dämmung aus 2004/2010
- Gaubenvergrößerung DG aus 1993
- Bäder aus 1992
- Elektrik wurde 1992 erneuert; FI-Schutzschalter vorhanden
- Treppe ist noch aus Holz mit Holzhandlauf (sieht hochwertig aus, aber noch aus 1957)
- schön angelegter Garten, Haus ist uneinsehbar

Der Keller ist trocken, kein Schimmel und hat eine Raumhöhe von ca. 190 cm. Lädt also nicht gerade zum Verweilen ein.

Ein Energieausweis ist vorhanden, er wurde jetzt neu erstellt und hat leider Klasse G (245,3 kWh/(m²*a). Die schlechte Klassifizierung liegt laut Besitzer am Primärenergieträger Gas. Das Haus ist massiv gebaut, wahrscheinlich Ziegel und hat keine Dämmung (was wir persönlich auch gut finden). Dennoch macht uns natürlich der schlechte Energieausweis etwas Sorgen! Die reinen Heizkosten liegen bei ca. 180 Euro im Monat - was durchaus gut ist und nicht den Energieausweis wiederspiegelt oder täusche ich mich? Besitzer ist der Auffassung, dass die Effizienzklasse nicht dem tatsächlichen Wert entspricht und hat sich das auch vom Kaminkehrer so bestätigen lassen - aber man ist eben gezwungen nach dem heutigen Standard den Ausweis auszustellen.

Damit es unser Haus wird müssten die folgenden Dinge auf jeden Fall gemacht werden:
- Böden im EG, OG und DG (Fließen und Parkett raus und neue Böden rein)
- Heizkörper teilweise ersetzen
- Umbau DG: Das eine Kinderzimmer ist mit 9 qm deutlich zu klein und das andere mit ca. 18 zu groß. Zusätzlich müsste ein vernünftiges Bad rein. Im DG gibt es momentan nur eine alte Toilette, aber kein Waschbecken und keine Dusche. Um da aber ein Bad unterzubringen, bräuchte man eine weitere Gaubenvergrößerung.
- Neues Bad im EG und OG
- Komplett Wände streichen, verputzen etc.
- Evtl. die Türen ersetzen oder abschleifen. Die haben schon einige Gebrauchspuren

Optional sehe ich noch weitere Punkte:
- Verbesserung der Energieeffizienz - aber wie? Außendämmung? WDVS auf eine alte Ziegel macht für mich wenig Sinn.
- Neue 3-fach verglaste Fenster?
- Direkter Umstieg auf Wärmepumpe?
- Durchbruch im EG, um einen offenen Wohn-Koch-Bereich zu erhalten.

Wir sind absolute Laien und können gar nichts selbst machen, d.h. wir bräuchten wirklich bei Allem Unterstützung (auch aus Zeitgründen).
Kommen wir bei unseren Must Haves mit 100.000 Euro zurecht?

Bei einer vollständigen Sanierung geht es ja eher Richtung 300.000 Euro, oder? Ehrlicherweise sind dafür Teile des Hauses aber noch zu gut. Man könnte mit weniger Ansprüchen wahrscheinlich auch direkt einziehen. Die Bäder sind durchaus sehr gepflegt, obwohl sie schon über 30 Jahre auf dem Buckel haben.... einzig der Umbau des DG wäre für die Kinder wichtig!

Ich würde mich sehr über eure Einschätzung freuen.

 

Herzlichen Dank für deine Einschätzung.

Also laut Besitzer haben die darin wohnenden Eltern ordentlich geheizt. Nachvollziehen können wir das natürlich nicht.

Mit deiner Aussage triffst du es ganz gut. Es ist ein Altbau mit Charme der 90er Man muss auch die Lage sehen. Der Bodenrichtwert liegt in der Gegen bei 1100-1200 Euro pro qm. Es ist sicherlich auch richtig, dass man direkt einziehen kann. So haben es auch der Makler und der Besitzer versucht an den Mann zu bringen. Aber es ist irgendwo auch klar, dass ich keine Küche mit über 30 Jahren auf dem Buckel haben möchte.

Bei einer vollständigen Sanierung würde mir aber auch das Herz etwas bluten. Das Haus ist eigentlich ganz gut gemacht mit nem nachträglichen Anbau usw. Allerdings ist es für mich auch etwas eng. Die Räume sind jetzt nicht riesig und an und für sich müsste man das Haus komplett umbauen und umfassend sanieren. Das sprengt aber wiederum den finanziellen Rahmen.

Was wäre denn dein Gebot bei den genannten Informationen? Was dürfte so ein Haus noch kosten. Das Grundstück ist mit über 400 qm ja nicht gerade wenig und hat einen gewissen Wert. Dazu kommen noch die Garagen mit elektrischen Toren und einer kleinen Nische für eine Werkstatt. Zudem ist der Garten vollständig angelegt.