Grundstückswert Straße

Hallo zusammen,

nachdem das Forum oft in diversen Google-Suchen meine Fragen beantworten konnte, habe ich nun eine spezielle Frage zum Grundstückswert.

Hintergrund: Wir haben Anfang des Jahres einen Altbau (1921) gekauft und sind mitten in der Kernsanierung. Nun hat uns im Zuge des Hauskaufs die Stadt angeschrieben, dass sie gerne einen Teil unseres Grundstücks kaufen möchten (ein beträchtlicher Teil der Straße läuft über unser Grundstück und die Stadt möchte das gerne bereinigen)

Der Verkäufer hatte ein Wertgutachten erstellen lassen, in welchem unter anderem der Bodenrichtwert 540€ plus einen Anpassungsfaktor von 5%, also 567€/qm ermittelt wurde. Das deckt sich auch mit den Werten aus BORIS.

Nun hat der Gutachter den Gesamtwert des Grundstücks auf 382 m² x 567,00 €/m² = 216.594,00 € ermittelt, ungeachtet der Tatsache, dass knapp 52qm der Gesamtfläche Straßenfläche ist. Die Stadt hat im Verkaufsgespräch einen Kaufpreis von 26€ pro qm angeboten, was uns ehrlich gesagt ziemlich überrascht hatte. Wir waren von 30% des Grundstückwertes ausgegangen, nicht aber 5%.

Auf Rückfrage hatte der Gutachter darauf verwiesen, dass es irrelevant sei, wer da wann mal eine Straße auf unser Grundstück gebaut hätte, das Grundstück ist, da kleiner als 500qm, generell mit dem Bodenrichtwert auszulegen, sein Gutachten sei also korrekt. Er ging sogar so weit, dass wir nicht unter 600€ pro qm gehen sollten. Weiterhin hatte er uns geraten, notfalls der Stadt aufzutragen, die illegal gebaute Straße von unserem Grundstück entfernen zu lassen. Die Stadt allerdings hat natürlich damit "gedroht", dass wir damit dann ja eine Versiegelte Fläche auf unserem Grundstück hätten, für die wir zusätzliche Abwassergebühren zahlen müssten, wenn wir nicht verkaufen würden.

Die Stadt meint also jetzt: wir wurden "betrogen", da die offensichtlich versiegelte Fläche (Auch in der Flurkarte ersichtlich) mit dem vollen Richtwert berechnet wurde, und dass wir vom Käufer Geld zurückverlangen sollen (und dann die 50qm á 26€ verkaufen sollen)
Der Gutachter meint: Alles ist korrekt, abgesehen davon, dass eine Straße illegal über unser Grundstück gebaut wurde, die die Stadt auf unseren Wunsch auch entfernen müsste.

Am liebsten würden wir das Stück Straße verkaufen, auch wegen der zusätzlichen Abwassergebühren (Alle anderen Flächen sind oder werden geöffnet, sodass Wasser versickern kann, Regenwasser vom Dach wird restlos in IBC-Tanks aufgefangen).

Nun meine Fragen:
- Wer hat denn nun Recht? Ist ein kleines Stück Straße auf dem Grundstück nun nur 5% des Bodenrichtwertes oder 100% des Bodenrichtwertes "wert"?
- Hat jemand einen Rat, wie wir verfahren können? Einen weiteren Gutachter heranziehen passt definitiv nicht in unser Budget. Eine "Erpressung" der Stadt (Kauft uns das unter unseren Konditionen ab, oder die Straße verschwindet von unserem Grundstück) möchten wir eigentlich auch nicht. Wir haben eine Rechtsschutzversicherung, könnten also auch klagen, aber den Stress brauchen wir eigentlich nicht. Außerdem möchten wir uns es natürlich nicht mit der Stadt verscherzen.

Das Wertgutachten darf ich leider auch nicht in Teilen weitergeben, daher hänge ich es hier nicht an. Bei Rückfragen kann ich aber gerne Auszüge daraus (zur Rechtsgrundlage der Wertermittlung z.B.) herauskopieren.
Angehängt sind die Flurkarte, auf der man die Straße auch gut sieht, ein Screenshot von BORIS-NRW sowie eine Sachdatenabfrage über TIM-online. Hier wird auch 16qm "Weg" sowie 35qm "Straßenverkehr" und nur 331qm "Wohnbaufläche" angegeben.

Über Hilfe zu dem Thema wäre ich sehr dankbar!

Liebe Grüße
Rouven

 

Ich wollte einfach nicht unsere Adresse ins Netz stellen, die Bilder waren zur Veranschaulichung der Gegebenheiten gedacht. Wären Straße und Ort denn relevant? Dann könnte ich Informationen nachliefern, wenn nötig.

Das war von mir eventuell etwas doof formuliert. Die Anschuldigung an den Verkäufer „übers Ohr gehauen“ kam von der Stadt. Der Verkäufer und wir sind lange Zeit Bekannte und kommen sehr gut aus. Um den Verkauf fair zu machen hatte der Verkäufer eben den Gutachter beauftragt. Der Kaufpreis ist eben anhand des Gutachtens festgelegt worden und sollte sich herausstellen, dass die Straße NICHT zum Grundstückspreis verkauft werden sollte, würden wir uns nachträglich mit dem Köufer einig werden können. Die Hauptfrage hier war eher nicht ob wir betrogen wurden, oder ob der Wert hier korrekt begutachtet wurde.

Liebe Grüße
Rouven

 

Okay, dankeschön für dein Feedback! Variante 3 wäre für mich noch, dass der Wert tatsächlich geringer auszulegen ist und das mit dem Verkäufer regle. Hier weiß ich allerdings immer noch nicht, ob der Wert nun korrekt ermittelt wurde, oder ob der Gutachter einen Fehler gemacht hat. Irren ist menschlich, und entweder irrt sich die Stadt oder der Gutachter.

Es ist ein Streifen der öffentlichen Straße, der über unser Grundstück verläuft. Das kann man auf der Flurkarte recht gut sehen, da farblich anders markiert.
Was den Ermittelten Wert angeht: Ich bin Laie und gehe erstmal davon aus, dass der Wert im Gutachten stimmt. Die Stadt hatte uns durch ihr Kaufangebot ja erst darauf gebracht, dass der Teil des Grundstückes weniger wert sein könnte. Mir war schon komisch vorgekommen, dass das Grundstück so weit in die Straße ragt, hatte da aber keinen Bezug zu und hab das einfach als normal hingenommen.

Bisher gibt es noch keinen Gebührenbescheid, ist alles noch sehr Frisch. Im Grundbuch steht nichts darüber.

Wie meinst du das genau? Wieso die Straße über die Grundstücksgrenzen verläuft? Das hat den Verkäufer auch verwundert. Man muss allerdings dazu sagen, dass der Verkäufer ein Erbe veräußert, er hat dort also nie gewohnt.

Fast alles richtig. Sackgasse, allerdings kein Wendekreis. Im Nordwesten ist eine Brücke, die über den Fluss geht, im Westen der Radweg.
Entsiegeln wäre auch mehr eine Trotzreaktion auf das Angebot von 26€/m². Schöner wäre natürlich, wenn die Stadt uns entgegen käme und einen vernünftigeren Preis (wir würden uns ja auch mit dem Richtwert begnügen und 5% Verlust in Kauf nehmen) für die Fläche bezahlt. Entsiegeln wäre wirklich sehr aufwändig, da dann die Rad- und Fußwege komplett neu hergestellt werden müssten, was auch mit nicht unerheblichen Erdarbeiten verbunden wäre.


Anbei habe ich mal ein Drohnenbild (Google Maps ist in der Auflösung unbrauchbar) und einen erheblich größeren Ausschnitt der Flurkarte (es geht um das Grundstück 2029) angehängt.
Wenn ich das richtig herauslese, ist der Konsens, dass der Gutachter Recht hat und die Stadt versucht uns übers Ohr zu hauen?

Vielen Dank für das viele Feedback!
Rouven

 

Da gebe ich dir recht. Hätten wir, aber wenn ein Gutachten vorliegt, maßen wir uns nicht an, es als Laien besser zu wissen. Da hätten wir uns vor dem Kauf mit einem Sachverständigen oder einem eigenen Gutachter absichern können. Das Kind liegt jetzt aber leider im Brunnen.

Ich verstehe die Frage nicht. Den Verkäufer trifft meiner Meinung nach keine Schuld. Er hat geerbt, er hat den Gutachter beauftragt und anhand des Wertes mit uns den Kauf eingeleitet.

Ich schaue mal, ob sich im (leider recht schlecht sortierten) Nachlass etwas dazu findet.
Das werden wir dann mit der Stadt besprechen müssen. Der angenehmste Fall für alle Beteiligten, wäre der Verkauf des Teilstücks, wir fänden aber auch 50qm mehr Garten vertretbar. Zum Rückbau der Straße hatte die Stadt irgend ein Gegenargument, das ich leider nicht mehr parat habe. Es war aber vom Sinne etwas in die Richtung "Mit dem Bau der Straße ist das zum Verkehrsweg geworden und den darf man jetzt nicht einfach entfernen" o.ä. Hier frage ich aber nochmal nach der genauen Begründung, wieso ein Rückbau ausgeschlossen sei. Eine etwas seichtere, aber für die Stadt immer noch ärgerliche Variante wäre, dass wir einen Zaun auf unser Grundstück (und damit die halbe Straße) stellen könnten.
Die Stadt hat genau wie du sagst von ihrem Vorkaufrecht nicht gebrauch gemacht und uns ein Negativattest ausgestellt, dann aber wenige Tage danach die Kaufabsicht zu 5% Bodenrichtwert geäußert... Also könnte man von Absicht sprechen.

Ja stimmt, das hatte mir auch "unser" Gutachter so gesagt. Auch dürfe ich sein Gutachten nicht an die Stadt weitergeben um den Wert zu belegen, die Stadt müsse ihren eigenen Gutachter beauftragen. Die Dame der Stadt meinte aber am Telefon im groben Wortlaut "Also wenn Sie das nicht verkaufen möchten, dann halt nicht.", die Stadt wird also vermutlich KEINEN Gutachter beauftragen.

Doch doch, der Notar hat alles korrekt an die Stadt gegeben und diese hat uns auch das Negativattest ausgestellt, dann aber ihre Kaufabsicht und den Spottpreis mitgeteilt.
Die Straße ist aus Asphalt, da wird ein Rückbau etwas anstrengender, fürchte ich