Sanierung Reihenmittelhaus Bj. 1988

Diskutiere Sanierung Reihenmittelhaus Bj. 1988 im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hallo zusammen, wir haben uns ein Reihenmittelhaus des Baujahres 1988 gekauft, bei dem bisher noch keinerlei Modernisierung oder Sanierung...

  1. Lars R

    Lars R

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    Hallo zusammen,

    wir haben uns ein Reihenmittelhaus des Baujahres 1988 gekauft, bei dem bisher noch keinerlei Modernisierung oder Sanierung vorgenommen wurde.

    Wir möchten nun verschiedene Maßnahmen angehen und sind gerade dabei, durch Kostenschätzungen oder Kostenvoranschläge zu prüfen, ob wir alle gewünschten Maßnahmen innerhalb des Budgets umsetzen können oder ob wir priorisieren müssen.

    Folgende Maßnahmen haben wir geplant:
    1. Tragende Wand zwischen Küche und Esszimmer entfernen und Stahlträger einbauen
    2. 3 Fenster Richtung Terrasse gegen bodentiefe Fenster tauschen
    3. Alle anderen Fenster (Bj. 1988, 2-fach verglast) gegen neue 3-fach verglaste austauschen
    4. Austausch Gasheizung (Bj. 1988) gegen Wärmepumpe
    5. Rückbau Kamin und Schornstein und Löcher in Geschossböden betonieren
    6. Fußbodenheizung im EG fräsen und Austausch der Heizkörper in OG und DG
    7. Modernisierung von 3 Bädern (Gäste-WC, Familienbad, kleines Duschbad im DG)
    Ansonsten nur kleinere Themen wie neue Wand- und Bodenbeläge, das machen wir aber selbst und ist kein riesiger Kostenfaktor.

    Zu Positionen 3, 4, 6 und 7 habe ich schon Kostenvoranschläge oder werde diese in Kürze erhalten.

    Für Position 1, 2 und 5 bin ich noch unsicher, wer diese Werke durchführen würde.

    Zu Position 1 weiß ich, dass ein Statiker benötigt wird und auch, dass der Einbau eines Stahlträgers ein größeres Unterfangen ist. Wer führt denn solche Arbeiten üblicherweise aus, bzw. wo frage ich hier denn am besten an? Was würde sowas denn bei einer Länge von etwa 4 Metern in etwa kosten?

    Zu Position 2 ist klar, dass der Fensterbauer dann die bodentiefen Fenster einbauen würde. Allerdings muss ja vorher das Mauerwerk bis zum Boden entfernt werden und das alles für den Einbau eines Fensters vorbereitet werden. Wer macht denn diese Arbeit üblicherweise?

    Zu Position 5 muss meines Verständnisses nach der Schornstein von oben her rückgebaut werden und kann dann bis in den Keller entfernt werden, was uns in jedem Stockwerk etwas Platz gibt. Allerdings haben wir dann Löcher in den Decken, die entsprechend wieder geschlossen werden müssen. Wer macht solche Arbeiten typischerweise und was sollte sowas kosten?

    Zur besseren Übersicht lade ich anbei mal einen Grundriss hoch.

    Viele Grüße
     

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  2. #2 Kriminelle, 01.01.2025 um 18:58 Uhr
    Zuletzt bearbeitet: 01.01.2025 um 19:58 Uhr
    Kriminelle

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    Ist das tatsächlich nur der bzw. ein Schornstein oder sind da auch die Steigleitungen bzw das Fallrohr der Bäder drin?
    Es ist doch kein Kamin in den Häusern geplant gewesen?!
    Wie dem auch sei: solche Schlote sollten beibehalten werden, damit man die Leitungen dort von Geschoss zu Geschoss verbinden kann. Sei es vorhandene, sei es kommende.
    Ich denke eh, dass sich dort so einiges befindet, was beibehalten werden muss.

    Was ist mit Punkt 8, der Dämmung? Ist da nichts geplant?

    Bist Du sicher, dass das eine tragende Wand ist? Anscheinend hast Du kein Angebot oder Preisschätzung eines Fachmanns. Hat sich ein Statiker diese Wand angeschaut?

    Hat sich das überhaupt mal ein Fachmann angeschaut? Ich mein, es muss ja nicht. Aber ein Fenstertausch, der zur Folge hat, dass die Feuchtigkeit nicht mehr durch ziehende Fenster aus dem Haus rausgelüftet wird, hat ja sehr oft zur Folge, dass es an den Außenwänden anfängt zu schimmeln. Dieser Punkt sollte in den Überlegungen mit auftauchen.
     
  3. Alex88

    Alex88
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  4. Lars R

    Lars R

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    Ich hatte mit dem Schornsteinfeger gesprochen. Der sagte, dass der Schornstein ausschließlich für die Gasheizung benutzt wird. Lüftung geht über einen separaten Lüftungsschacht. Fallrohr geht über einen Versorgungsschacht, der von den Bädern direkt nach unten geht. Diesen Versorgungsschacht könnte man auch für andere Dinge nutzen wie CAT-Kabel, neue Leitungen für Fußbodenheizung im EG etc.

    Laut Empfehlungen aus dem Energieausweis des Schornsteinfegers muss an der Dämmung nicht zwingend was gemacht werden, außer die Fenster eben. Dadurch, dass es ein Reihenmittelhaus ist ist der Wärmeverlust generell gering.

    Noch hat sich kein Statiker, nur ein verwandter Architekt angeschaut. Er ist sich ziemlich sicher, dass die Wand tragend ist, aufgrund der Dicke und des Aufbaus des Grundriss. Ich werde das aber nochmal prüfen lassen.

    Das Thema werde ich mit dem Fensterbauer besprechen. Die Fenster sind aber so oder so hinüber und müssen ausgetauscht werden, d.h. es ist nur die Frage welche Qualität an neuen Fenstern rein kommt.
     
  5. simon84

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    habe mal den feuchten Finger in den Wind gehalten :

    10.000

    5.000

    3.000

    Genau informieren, bei dem Sanierungsumfang der hier genannt wird könnte es einfacher sein Boden raus und einmal neu
     
    Jo Bauherr gefällt das.
  6. Lars R

    Lars R

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    Das hat mein Verwandter tatsächlich auch angesprochen. Insbesondere scheint dort ein Styropor unter dem Estrich verbaut zu sein, sodass dieser ungleichmäßig abgesackt ist, wodurch der Boden etwas wellig geworden ist. Kann man das noch mit Ausgleichsmasse ausgleichen oder muss der Estrich komplett raus?
     
  7. simon84

    simon84
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    Ich sag mal so, wenn du eh schon einen Durchbruch planst mit Träger usw, hört es sich vielleicht aufs erste brutal an, aber Estrich raus klopfen, entsorgen und neu machen mit Bodenplatte ausgleichen, Dämmung, FBH ist jetzt aber nicht das schlimmste. Das einzige worauf du dich da einstellen musst ist saubere Planung (genaue Heizlastberechnung), Rohrverlauf planen (wo soll der Verteiler hin) und ggf. sinnvolle Verbundarbeiten wie evtl. andere Wasserleitungen, Elektro Leitungen, Datenleitungen, Lüftung oder Zuluft unter Estrich.
    Bei Sanierung wird das allerdings meistens nur Heizung, Wasser (in Bad, Kueche, Toilette) und evtl. hier und da Elektro sein.

    Lüftung und Zuluft Kamin ist dann doch eher gängig im Neubau.

    Und mit den Türzargen musst du dann eben schauen, ob du die neu machen willst oder umsetzen etc.

    Eine Firma die einen Mords 4 Meter Träger einbaut würde sich natürlich spielen 5-6 Türstürze neu zu setzen.

    Das sind aber alles "Kann" Arbeiten und kein Muss.

    Ich glaub ihr solltet wirklich mal Raum für Raum durchgehen und überlegen was ihr wirklich alles neu haben möchtet.
     
  8. Lars R

    Lars R

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    Danke dir.

    Ja, die Priorisierung haben wir eigentlich so weit gemacht. Wir haben für uns ganz klar definiert:

    Prio 1: Küche öffnen, d.h. Stahlträger setzen + Fenster bodentief gestalten (Maßnahme 1 und 2)
    Prio 2: Wärmepumpe, Fußbodenheizung EG, Schornstein Rückbau und restliche Fenster erneuern (die anderen Maßnahmen von oben)
    Prio 3: Fußbodenheizung OG + DG und alles Weitere nicht oben genannte

    Du sagst jetzt, den Estrich rausmachen ist auch kein riesen Akt, aber das sind ja bei 38qm und 4cm nach meiner Berechnung auch mal über 3 Tonnen Estrich der entfernt und wieder neu gemacht werden muss.

    Das würde ich nur machen, wenn man das mit den Unebenheiten nicht einfach ausgleichen kann.

    Daher die Frage: Was spricht dagegen die Fliesen rauszuschlagen, neue Nivelliermasse draufzupacken und danach zu fräsen? Das darunterliegende Styropor ist doch sowieso nur eine minimale Dämmung zum Keller hin, die aufgrund der Nutzung des Kellers als Arbeitszimmer auch eigentlich nicht zwingend nötig ist.
     
  9. Tikonteroga

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    Befinden sich die aktuellen Heizkörper in Heizkörpernischen?
     
  10. Lars R

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    Nein, es gibt keine Nischen, die Heizkörper sitzen direkt auf der Wand. Ich glaube im Bj 1988 war das hier bereits Standard.
     
  11. Tikonteroga

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    Ja, stimmt.
     
  12. Lars R

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    Nochmal zum Thema Estrich. Ich habe mal die originale Baubeschreibung von 1988 angeschaut, da steht:

    40 mm Zenentestrich auf 25 mm Hartschaumplatten, bzw. mit Abdeckung aus Bitumenpapier (schwimmender Estrich) nach DIN. Kellerräume- und
    Trittschall- flure mit 3 cm Verbundestrich einschl. Hobbyraum.


    Hierbei stellen sich mir 2 Fragen:
    1. Geht ihr auch davon aus, dass die 25mm Hartschaumplatten der Grund für die Unebenheiten und Absenkungen sind? Wenn ja, kann man diese ausnivellieren und hat dann wieder Ruhe, oder sinkt der Boden dann in den nächsten 10 Jahren weiter ab?
    2. 3cm Verbundestrich im "Hobbyraum" eignet sich nicht, um eine Fußbodenheizung zu fräsen, richtig? Da dieser Raum mein Home Office + Gästezimmer wird wäre eine Fußbodenheizung eigentlich auch wünschenswert. Was wäre die einfachste Möglichkeit das doch zu realisieren? 1cm Estrich noch oben drauf? Einfach so riskieren, wie es ist? Oder halt doch auf einen größeren Heizkörper wechseln statt Fußbodenheizung, der dann auch mit 35 Grad VLT läuft?
     
  13. simon84

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    Alles
    Viel zu viel Aufwand (nivelliermasse ist im Vergleich zu Estrich unglaublich teuer), schlechtes Ergebnis
    Ist der Arbeitsraum dauerhaft beheizt ? Ist das überhaupt als Aufenthaltsraum zulässig ? Grade bei Arbeitszimmer nicht mal so eine unwichtige Frage ….

    Ist es denn sinnvoll, dass fast 50% der FBH Heizleistung nach unten geht ?
    Also ich halte da Dämmung unter dem Estrich oder an der kellerdecke schon sehr sinnvoll. Es geht ja auch darum dass dort hin geheizt wird wohin es gezielt soll. Vielleicht gibt’s sogar ERR ?
    Wie wird denn das Arbeitszimmer beheizt ? Und ist dieses irgendwie gedämmt ?

    woher kommt denn diese wahnsinnige Aversion die allereinfachste Möglichkeit zu nehmen, 40 qm Estrich raus stemmen und einmal alles komplett neu so wie es gewünscht ist ?

    klar, von hinten durch die Brust ins Auge, da gibts auch viele Möglichkeiten.

    Kann der fräser nicht durch die Fliesen fräsen ?
    Und dann ausgleichsmasse drauf und neuen dünnen Belag zb Vinyl ?
     
  14. nordanney

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    Jep. Vollste Zustimmung und maximal ein Tag Arbeit (um alles rauszunehmen)..
    Auch hier Daumen hoch.
     
  15. Lars R

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    Ok, dann prüfe ich das mal als Alternative mit dem Estrich herausnehmen.

    Mehrkosten sind allerdings nicht nur der 1 Tag Arbeit, sondern natürlich auch die neue Dämmung, der neue Estrich sowie der andere Aufbau der Fussbodenheizung.

    Dann würde man wohl gleich Anhydritestrich nehmen statt Zementestrich, richtig? Würde man den auch in einem Gästebad (nur Toilette und Waschbecken) verlegen können? Für Bäder nutzt man den ja meines Wissens nach eigentlich nicht, aber in einem reinen WC gibt es ja nicht viel Gefahr von stehendem Wasser.

    Und gibt es mittlerweile bessere Dämmung, die nicht wieder absackt? Um auf die gleiche Aufbauhöhe zu kommen, kann man wieder 40 mm Estrich auf 25 mm Dämmung machen. Wenn man das jetzt schon alles neu macht und hochwertiges Parkett darauf verlegt, dann würde ich es jetzt so machen, dass es die nächsten 50 Jahre nicht mehr neu gemacht werden muss.

    Welche Gesamtkosten für die neue Dämmung und Estrich schätzt ihr, wenn ich das Herausstemmen selbst erledige?
     
  16. nordanney

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    Dafür sparst Du im Gegenzug den hohen Aufwand für die Fräserei und das deutlich teurere Dünnschichtverfahren. Zudem hast Du die Möglichkeit, ordentlich Eigenleistung einzubringen und die FBH deutlich individueller und i.d.R. auch besser auszulegen (z.B. 5cm Verlegeabstände macht Dir das Fräsunternehmen nicht). Kannst also später günstiger heizen.
    Warum? Es geht beides gleich gut.
    25€/qm
     
  17. simon84

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    Es gibt auch Zement Fliessestrich…

    Du kannst in dem Zug Flur und Räume evtl. auch auf ein Niveau bringen (stolperfallen vermeiden)
     
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