Bitte um Hilfe bei Baufinanzierungsstrategie

Mal die Frage, wie Du auf 2,55% Sollzins kommst ??
Rollierendes Geldmarktdarlehen ??
Denke eher an 3,5%.

 

Tipp: Frag mal bei Deiner Hausbank nach.
Ich bleibe bei meinen 3,5%

 

Na, wenn ich derzeit bei 10-jähriger Zinsbindung und einem Besicherungsauslauf von <60% einen Zinssatz von 2,95% bekomme , dann sind bei einer 5-jährigen Zinsbindung sicherlich 2,55% nicht unrealistisch!

Dann bleibst Du halt nicht up to date!

 

Naja
ich gönne es ihm ja, aber ich glaube nicht, dass vom Einkommen her mit 2.150 EUR Netto, die Freundin bekommt ein Kind (evtl. dann noch eins <- denkt der Darlehensgeber) eine super Bonität angenommen wird.

Dass es von den Zahlen her möglich ist, stelle ich gar nicht in Frage, aber die vom Internet ausgelobten Zinsen von 2,55% schon.

Deshalb sollte man halt mal konkret bei dem Anbieter anfragen, ob es denn bei den Zahlen wirklich bleibt.

 

Das sehe ich auch so. Diese Online-Rechner spucken alles mögliche aus, nur nicht das, was man später als Zinssatz im Vertrag stehen hat.

Und die Eltern übernehmen die Kosten für die BSV bzw. die ZwiFi?

Gruß
Ralf

 

Also,
nicht falsch verstehen, Dein Vorhaben an sich sehe ich als machbar an.
Genug EK wäre theoretisch da und das Einkommen an sich würde auch stimmen. Nur ist Deine Lebenssituation eben nicht "beste" Bonität.

Denke darunter versteht eine Bank jemanden, der Deine Zahlen in den Raum stellt, dabei aber Beamter ist und 4.000 EUR Netto hat.

Die Umstellung auf 3/5 bei der LSK bringt ja nicht wirklich mehr echtes Nettoeinkommen, sondern Du musst es Dir nur nicht mit der EKSt zurückholen.

Ich an Deiner Stelle würde jetzt komplett alles durchziehen, aber meine so um die 3,5% bei 10 jahre fest dürfte realistisch sein.

Aber poste mal, was Deine Bank anbietet.

 

Wie ist das zu verstehen?

Wenn er mehr verdient als seine Frau dann sollte ein wechsel von LSK1 bei beiden in LSK3 bei ihm u LSK5 bei seiner Frau doch das Haushaltsnettoeinkommen erhöhen...

 

Nein, das ist nicht so.

Die tatsächliche Steuerschuld wird immer erst mit dem Steuerbescheid für das Jahr fest gelegt. Die Lohnsteuerklassen 3/5 bzw. 4/4 sind nur relevant für die monatliche VORAUSzahlung. Sie verändern zwar das monatliche Nettoeinkommen, aber über das Jahr gesehen gleicht sich das durch Steuererstattung oder Nachzahlung wieder aus.

Der positive Effekt gegenüber 2*LSK1 ergibt sich aus dem Ehegattensplitting - unabhängig von den gewählten Steuerklassen.

 

Mein Nachbar war grad auch bei versch. Banken wegen nem baukredit für 10 Jahre und ihm wurden 2,86% angeboten. Er ist auch keine Großverdiener und seine Freundin Beamtin. Wieviel EK er hat weiss ich nicht und wieviel 100k € er haben wollte weiss ich auch nicht

 

Ich meine ja den Vorteil von 2xLSK1 auf LSK3/5...

Er ist derzeit ja nicht verheiratet! die heirat würde also das Haushaltsnettoeinkommen erhöhen.
oder?

Evtl ist theoretiker davon ausgegangen dass der TE schon verheiratet ist und LSK4/4 hat...

 

Nein,
bin ich nicht, er schrieb aber dass dann die Freundin (dann Frau) weniger arbeiten würde und die LSK3/5 dann das Netto erhöhen würde. Wenn beide gleich weiterverdienen, dann machts natürlich was aus.

Aber wenn Frau weniger verdient und die LSK 3/5 gewählt wird, hätte ich jetzt mal geschätzt, dass das netto in etwa gliech bleibt.

 

Hallo Remy80!

Aus meiner Sicht macht es Sinn mit dem Ek das Grundstück zu kaufen. Damit bist du unabhängig von irgendeiner Bank. Zusätzlich wird ein bezahltes Grundstück "fast wie Eigenkapital" bei einer späteren Darlehensanfrage bewertet.
Ich hatte damals eine vergleichbare Situation. Mein Steuerberater hat uns das Nettoeinkommen NACH Heirat berechnet und damit habe ich mein Budget für die Baufi aufgestellt.
Da kann die Bank dir ja erzählen was sie will. Die Haushaltsrechnungen der Banken sind ja eh meistens niedriger als die persönliche Realität .

Was die Zinsbindung betrifft würde ich die super niedrigen Zinsen so lange wie nur möglich sichern. Da jeder langfristige Kreditvertrag nach 10 Jahren kostenfrei von dir gekündigt werden kann (nach BGB), fährst du ohne Risiko.
Angebote von 20 Jahren und länger sind heute ja kein Problem mehr.

Was bringt einem ein günstiger kurzfritiger Kredit, wenn danach die hohe Restschuld mit einem höheren Anschlusszins finanziert werden muss? Das Risiko wäre mir zu hoch....
Für meine Budgetberechnung habe den mtl. Aufwand mit 5.5% Annutität auf das benötigte Kapital berechnet. Da war ich immer auch der sicheren Seite.

Beste Grüße!

 

Eine "Finanzierung" des Grundstücks passt irgendwie nicht in Deinen Zeitplan. Du möchtest in 3 Jahren mit dem Hausbau beginnen, d.h. bis dahin sollte das Grundstück entweder bezahlt sein, oder die darauf laufende Finanzierung sollte zu diesem Zeitpunkt "frei" sein (keine Zinsbindung).

Wenn Du eine Finanzierung mit 5 Jahren Zinsbindung machen möchtest, dann solltest Du auch den Hausbau auf diesen Stichtag planen.

Spekulieren wir mal weiter.

Euer monatliches (Netto)Einkommen wird worst case etwa 3.300,- € betragen, nach der Elternzeit min. 3.500,- €, inkl. Kindergeld. Die Sonderzahlungen lassen wir mal beiseite, denn die kann man ansparen für Anschaffungen o.ä.

d.h. Die Einkommensseite ist ausreichend.

Jetzt überlegen wir mal in Richtung Finanzierung.

Momentan stehen 2 Varianten zur Auswahl.

a.) Grundstück vorab komplett aus EK bezahlen
b.) Grundstück vorab zum Teil finanzieren

Betrachten wir mal die Varianten ausschließlich aus Deiner Sicht, und ignorieren, dass eigentlich eine Finanzierung gegen eine andere getauscht wird, nur dass halt die Eltern dafür aufkommen müssen.
Wir nehmen also an, dass Du morgen über 100T€ in "bar" verfügen könntest.

Dann stellt sich die Frage, was machst Du mit dem Geld bis zum Hausbau? Geldanlagen werfen momentan eher geringe Gewinne ab, andererseits sind die Schuldzinsen auch auf einem historischen Tief.
Man könnte dann darüber nachdenken, ob man dieses Kapital zum Teil nicht zur Zins(satz)sicherung einsetzt.

Auch wenn ich kein Freund von BSV bin, könnte man jetzt mal folgende Strategie genauer durchrechnen.

Ihr investiert 50T€ + Nebenkosten in das Grundstück und finanziert den Rest auf sagen wir mal 5 Jahre mit Volltilgung. Die monatliche Rate wäre dann irgendwas > 800,- €.
Weitere 50T€ investiert Ihr in einen 100T€ BSV als Kurzläufer (Tarifbedingungen beachten) der dann in spätestens 3-5 Jahren zugeteilt wird.

Zum Hausbau hättet Ihr dann:

a.) ein bezahltes Grundstück im Wert von 100T€, also "Eigenkapital" 100T€
b.) einen BSV mit 50T€ Eigenkapital und 50T€ zinsgünstigem Darlehen

Ihr bräuchtet dann bei einer Bausumme von 250T€ also nur noch 100T€ von der Bank und 50T€ von der KfW. Das Risiko für die Bank wäre sehr gering, da sie nicht einmal ein Drittel finanzieren müsste, das sollte für gute Konditionen sorgen, auch wenn die Zinsen dann etwas höher liegen als heute. Der BSV müsste als Kurzläufer relativ hoch getilgt werden, das wäre bei der Betrachtung der Liquidität zu berücksichtigen. Dafür sorgt er aber auch für eine schnelle Entschuldung. Die KfW könnte man in dieser Phase einsetzen um die monatliche Belastung wieder etwas schmerzfreier zu gestalten.

Wie gesagt, das wäre nur eine Variante über die man einmal nachdenken könnte. Man müsste diese jetzt im Detail durchrechnen und dabei vor allen Dingen auch Eure monatliche Liquidität im Auge behalten. Das Einkommen gibt Euch jedoch glücklicherweise Gestaltungsspielraum.

Gruß
Ralf

 

Möglicherweise handhaben das manche Banken so, aber vom Freiheitsgrad her sind sie viiiiel flexibler: Sie dürfen nach 10 Jahren Sondertilgungen in beliebiger Höhe vornehmen (unwichtige Details ausgeklammert), d.h. Sie dürfen einen **neuen** Kreditvertrag über die noch offene Summe abschließen und mit diesem Geld tätigen Sie eine Sondertilgung für den alten Vertrag.

Sie könnten also auch bei einer anderen Bank einen neuen Vertrag mit einer ganz anderen frei wählbaren Zinsbindungsdauer abschließen.

Oder bei einem unerwarteten Lotto-Gewinn einfach das komplette Darlehen tilgen ;-)

Gruß
Horst