Neubau: Objektwert/Beleihungswert ermitteln

Hallo Bauwilliger,
meine Beleihungserfahrungen liegen zwar einige Jahre zurück, aber am Grundsatz hat sich wenig geändert.
Zu den Grundstückskosten werden auch die Erwerbskosten gezählt, sonst kann man ein Grundstück einfach nicht bekommen - es sei denn, es befindet sich bereits im Eigentum.
Außenanlagen gehören mit zu den Baunebenkosten und fließen in die Beleihung ein, denn ein Haus mit Zugang über "Palettenfußweg" ist nicht verkäuflich!
Vielleicht für die weiteren Leser und Experten hier im Forum einfach mal die Positionen einstellen, die von den Online-Anbietern abgefragt werden.
Im Bankenverständnis sind Objektwert und Beleihungswert nicht gleichzusetzen. Mal einfach gesagt: den Objektwert errechnet bei einem Neubau der Architekt auf der Grundlage aktueller Kostensituation; den Beleihungswert errechnet das Institut für sich selbst.
Bin gespannt, was die Experten sagen und was sich inzwischen in der Betrachtung geändert hat.
Viel Erfolg!

 

Zum Objektwert zählt alles, was zum Haus auch direkt gehört.
Also Grundstückskosten und Baukosten insgesamt, wobei - wie oben schon erwähnt - auch die Außenanlagen dazu gehören. Eine Einbauküche und auch sonstige Einbaumöbel gehören i.d.R. nicht zum Haus.
Einfach die gesamten Kosten für das Grundstück, den Hausbau und die Außenanlagen - auch die Garage zählt dazu - zusammen zählen und als Objektwert angeben.
Den Beleihungswert ermitteln die Institute jeweils nach eigenem Gusto!

 

Genau hier liegt manchmal der Hase im Pfeffer. Wir sind auch mal, wie ja immer empfohlen wird, zur Hausbank gegangen - die haben nur knapp über 60% der Gesamtkosten als Beleihungswert ermittelt. Und davon wollten Sie dann nur max. 60% selbst finanzieren.

Mein Tip: Geht zu einem unabhängigen Finanzvermittler. Dieser kennt die Prozeduren der verschiedenen Institute und sucht die für Euch beste Finanzierung raus.

 

Bei Online-Vermittlern reicht es auch aus, die Gesamtkosten anzugeben. Die wissen dann auch schon, bei welchem Kreditgeber welche Modalitäten zum Zug kommen, wie bewertet wird und welches Angebot damit möglich wird.

 

Der Beleihungswert, ist der Wert den der Gläubiger im Falle der Zwangsversteigerung
mit größtmöglicher Sicherheit am Markt erzielen kann.
Deshalb meistens unter Objektwert.

Eine überschlägige Ermittlung, kann gegebenen Fall mit einer Ertragswertermittlung
angestellt werden, in dem man die reine Wohnfläche mit dem Ortsüblichen
Mietzins multipliziert u.auf das Jahr umrechnet, Nebenflächen Keller usw.
bleiben dabei unberücksichtigt.
Vom Grundsatz her ist ein Objekt / Grundstück immer nur soviel Wert, wie sich
daraus erwirtschaften lässt.


Grüße


Grüße

 

Warum diese dezitierte Aufteilung?

Um ein ganzes Haus zu bekommen, werdet ihr auch die Nebenkosten bezahlen müssen.
Also alles zusammenzählen, was gebraucht wird, um das Haus inklusive der Außenanlagen fertigzustellen. I.d.R. werden bei solchen Fragebögen die Baunebenkosten extra abgefragt. Und da ihr üblicherweise ja auch Eigenkapital haben solltet, wird mit diesem zumindest die Nebenkosten zu bestreiten sein.

 

Da weiß ich ned, wo das Problem liegt.
Was das Grundstück kostet, wißt ihr.
Was das Haus kosten wird, wird euch der Architekt berechnen.
Wie hoch die Nebenkosten werden, könnt ihr selbst bei den "Lieferanten" - Gas,Strom,Wasser,Abwasser, abfragen.
Die Außenanlagen macht ihr entweder selbst oder lasst euch ein Angebot von einem GALA-Bauer machen, der dann später auch die Arbeiten ausführen wird.
Und für alle Eventualitäten noch einen kleinen Mehrbetrag einrechnen, damit es am Ende nicht zu kurz wird!
Mit solch einer Aufstellung dürftet ihr kaum daneben liegen.

 

Das kann passieren, wenn es ziemlich knapp zum nächsten Zinsschritt ist.
Aber ganz pauschal kann man das nicht sagen, da es unterschiedliche Beleihungswertkriterien bei den Banken gibt.
Manche Banken rechnen z.B. auch Baunebenkosten anteilig zu den Baukosten hinzu, andere wiederum nicht.
Genauso verhält es sich bei den Außenanlagen.

Beste Grüße