Wann gehört ein Kellerraum zur Wohnfläche?

Es ist leider etwas komplizierter.

Es ist zu unterscheiden zwischen 1.) Mangel hinsichtlich der Wohnfläche und 2.) Mangel hinsichtlich der vertraglich vereinbarten Verwendbarkeit zu Wohnzwecken = dauernder Aufenthaltsraum. Mithin kommt es für 2.) darauf an, was die Parteien zur Nutzung der Räume im Keller vereinbart haben. Hat der Vermieter/Verkäufer die Räume zu Wohnzwecken verkauft/vermietet und nicht darüber belehrt, daß sie nicht zu Wohnzwecken genehmigt sind, hat er ein Problem > Mangel im Recht = Nutzbarkeit als Wohnraum. Zum Teil wird zusätzlich gefordert, daß das Bauamt die fehlerhafte Nutzung eines z.B. Hobbyraums als z.B. Schlafzimmer nicht duldet und dagegen vorgeht.


http://juris.bundesgerichtshof.de/c...8a7c6&Sort=3&nr=40367&pos=1&anz=2&Blank=1.pdf

Dort nachlesen Rdnr. 26 ff. Der BGH hatte dort über den Mangel im Recht nicht zu entscheiden, weil der Anwalt das zu spät vorgetragen hatte.


Zu den Grundsätzen der Wohnflächenberechnung im Mietrecht im Übrigen:

http://juris.bundesgerichtshof.de/c...f700f&Sort=3&nr=48120&pos=0&anz=1&Blank=1.pdf

Zum Kaufrecht gelten die gleichen Grundsätze. Beim BGH mal Stichworte eingeben.

 

Wo steht das, auf einzelne Räume bezogen? Nicht alles, was Wohnfläche ist, ist auch ein Aufenthaltsraum.

Solche Löcher gibt's. Mal angenommen, so eine "Wohnung" würde angesichts der unzureichenden Belichtung usw. für 2,50 €/m² vermietet, der Mieter akzeptiert angesichts der niedrigen Miete die Unzulänglichkeiten, wäre ein Mietvertrag dafür rein privatrechtlich nichtig?

 

Hallo

kann mir einer von euch sagen, ob ein 50 qm Raum im Kellergeschoss mit normaler Höhe und Fenstern (Haus ist am Hang gebaut und Kellergeschoss dann ebenerdig) als Wohnfläche gezählt wird? In diesen Raum kommt 'ne Theke, das wird unser Partyraum. Ich habe dazu jetzt schon 5 Leute gefragt und es steht 2:3 für Wohnraum. Aber ich hatte nicht das Gefühl, dass die sich sicher waren... Dieser Raum steht eigentlich zu 95% der Zeit leer bzw. wird als Abstellraum und Trockenraum für die Wäsche benutzt. Ist das jetzt Wohnfläche oder nicht?

 

Das würde mich auch interessieren, vor allen Dingen in Bezug auf ältere Gebäude die vermietet werden, und deren Raumhöhe nicht der LBO entspricht.

Nehmen wir mal eine 100qm EG Wohnung in einem älteren Haus, Raumhöhe 2,10m oder von mir aus 2,20m (LBO BaWü min. 2,30m). Müsste der Vermieter nun explizit auf die Raumhöhe hinweisen? Was ist wenn er den ortsüblichen Preis /m2 ansetzt, oder etwas darunter liegt, und sich dann herausstellt, dass aufgrund der Raumhöhe der Preis völlig überteuert wäre?

Gruß
Ralf

 

@ jessi75
wenns ein nach LBO aufenthaltsraum ist zählt er zu wohnfläche,
egal wie er genutzt wird, oder wurde.
streng genommen gilt jeder kellerraum, der zum dauernden aufenthalt
bestimmt wäre als wohnfläche.

in wie weit ein flur der zu kellerräumen führt, welche zum aufenthalt
bestimmt sind, gleichzeitig zu welchen die nicht zum aufenthalt
bestimmt sind, zur wohnfläche zählt bin ich grad am grübeln...

 

Das BGH-Urteil entspricht eigentlich weitgehend meiner Auffassung. Die haben ja sogar den Hobbyraum mit Lichtschacht als zur Wohnfläche zählend beurteilt. Dass der baurechtlich kein Schlafzimmer (Aufenthaltsraum) ist, wurde nicht als Mangel der Mietsache bezeichnet. In Hinsicht auf das Baurecht gab es ja nur den Verweis auf Feuchte- und Wärmeschutz. Dieses Argument wäre zumindest bei einem hinreichend gedämmten und beheizbaren Neubau nichtig.

@Jessi75: Bei alten Häusern mit ungedämmten Kellern würde ich solche Räume nicht als Wohnfläche zählen. Beim selbstgenutzten Haus ist es eh wurscht.

@Ralf B.: Die angesprochenen alten Häuser dürften in jeder Hinsicht Bestandsschutz haben. Vielleicht differenziert der Mietspiegel nach Ausstattung und geringe Raumhöhen fallen darunter? Wenn nicht, wie will man feststellen, ob ein Mietpreis völlig überteuert ist? Was in Berlin "völlig überteuert" ist, geht in München wahrscheinlich als Schnäppchen weg...

 

Meine Überlegung war, wenn die Wohnung vermietet wird, setzt man doch voraus, dass es sich um Wohnraum (Aufenthaltsräume nach LBO?) handelt. Da sagt der Mietspiegel beispielsweise 8,- €/m2. Der Vermieter verlangt sagen wir mal 600,- € für die o.g. 100m2. Das wäre günstig.

Nun wird festgestellt, dass es sich aufgrund der Raumhöhe garnicht um Wohnraum handelt und dass der qm Preis nur 2,- € oder von mir aus 4,- € betragen dürfte. Die oben angesetzten "günstigen" 600,- € wären somit überteuert.
Das Ganze wäre noch steigerungsfähig, wenn der Mieter bereits ein paar Jahre diese überteuerten 600,- € gezahlt hätte, und nun Forderungen an den Vermieter stellt.

Selbst wenn man von den x,- €/m2 absieht ,und eine pauschale Miete ansetzt, könnte der Vermieter doch Probleme bekommen, weil er überteuert vermietet hat.

Wer weiß, wieviele solcher Zeitbomben in Deutschland ticken.

Ich frage mich dann, dürfte der Vermieter diese Wohnung überhaupt als "Wohnung" vermieten?

Gruß
Ralf

 

du hast auf das zimmer im kg verwiesen. wenn der meitvertrag auf quadratmeter ausgelegt ist und dieses zimmer mitgerechnet wurde, muss es den rechtlichen anforderungen an aufenthaltsräume entsprechen.

eric hats geschrieben, daß der bgh nicht über den mangel im recht zu entscheiden hatte. (einer hat gepennt)

 

Ich kenne natürlich die Grundrißsituation nicht, aber das ist m.E. eben nicht O.K.!

Man benötigt immer zwei Rettungswege. Brennt es also im Wohnzimmer, weil die Kinder Experimente mit dem Weihnachtsbaum veranstaltet haben, sollte es einen alternativen Flichtweg geben. Bei überirdischen Zimmern sind dies natürlich die Fenster in den Garten oder eben der Weg zur Haustür. Ist einer durch Feuer verlegt, nimmt man eben mal locker den anderen.

Sitzt man nun im Keller kann das auch funktionieren, es muß nur sichergestellt sein, daß ein 2. Rettungsweg vorhanden ist. Das wäre hier eben ein Fenster in den Garten oder sonst wohin. Hierzu muß die Öffnung gewisse Anforderungen erfüllen (lichte Ggröße, max. Brüstungshöhe) um als Rettungsweg geeignet zu sein.

Das aber sollte der involvierte Architekt prüfen und bewerten können.

Grüße

Thomas

 

Der hessische Kollege hat es gesagt. Wenn die o.g. Kriterien erfüllt sind, dann gilt ein Raum baurechtlich als Ausenthaltsraum. Wenn nicht, dann eben nicht. Alles andere ist Verhandlungssache zw. Verkäufer und Käufer.

Wenn ich das richtig verstehe, dann liegt das Schlafzimmer unter dem "EG" somit wird das eng mit der Fensterfläche, Brüstungshöhe der(s) Fenster(s) und der Belichtung.
Lt. meiner Glaskugel ist das kein Aufenthaltsraum!

 

Zwischenfrage der Anfänger. In der LBO steht doch die Rettungswegeforderung pro Nutzungseinheit und zwei Rettungswege pro Geschoss, nicht auf Einzelräume bezogen. Ich dachte die Forderung nach zwei Rettungswegen pro Raum gibt es erst ab 400m²?
Wo habt ihr das mit der Fenstergrösse gelesen?

 

In

der LBO ist das so umschrieben "Fenster die als 2. Rettungsweg dienen müssen so beschaffen und angeordnet sein, dass....."

Brüstung also so beschaffen, dass ohne Hilfsmittel wie Leiter etc. erreichbar, i.d.R. max. 90cm. Lichte Öffnungsgrösse ca. 0,90m x 1,20m. (gilt so in NRW).
Fenster bei denen ein freier Ausstieg wg. Lichtschacht etc. nicht möglich ist scheiden von vorherein aus.

 

In BW Pro Nutzungseinheit, pro Etage! 0,90m x 0,90m.
§ 14 Abs. 5 LBOAVO
http://www.wm.baden-wuerttemberg.de/fm7/1106/LBOAVO.pdf

 

Dass der Kellerraum kein Aufenthaltsraum im Sinne der Bauordnung ist, steht doch außer Frage. Die Frage war doch, ob es Wohnfläche ist, und da scheint es keine eindeutige Rechtssprechung zu geben. Findige Immobilienverkäuder haben mal den Begriff "Wohn-/Nutzfläche" erfunden, da ist dann alles mit drin.

Es geht hier nicht um einen Mietvertrag, sondern um den Kauf einer Bestandimmobilie. Da würde ich ganz einfach sagen, dass es völlig wurscht ist. Im selbstgenutzten Haus kann ich schlafen, wo ich will. Eine gebrauchtes EFH wird sowieso als Gesamtpaket mit Lage, Grundstück, Baujahr, Ausstattung, Erhaltungszustand usw. verkauft. Sobald ein Käufer da ist, der bereit ist, den geforderten Preis zu bezahlen, ist das Haus verkauft.

 

Falsch. Eine Wohnung besteht i.d.R. aus Aufenthaltsräumen und Räumen, die nicht zum dauernden Aufenthalt von Personen bestimmt sind und daher
- keine Fenster benötigen
- kleiner als x-m² sein dürfen
- und niedriger als x-meter sein dürfen.
Hierunter fallen zB Badezimmer, innenliegende Flure, Abstellräume, Küchen etc. Trotzdem werden solche Räume voll zur Wohnfläche nach der WoFlVo angerechnet.

Wenn eine Wohnung einmal als Wohnraum genehmigt worden ist, gilt Bestandsschutz, auch für den Fall, dass sich die Bestimmungen inzwischen geändert haben und die Wohnung heute so nicht mehr genehmigungsfähig wäre. Darunter fallen zB ältere Fachwerkhäuser mit extrem niedrigen Decken o.ä.
Der Vermieter darf solche Wohnungen trotzdem vermieten.

Ich sehe das genauso. Dazu gibt es übrigens ein ganz frisches BGH-Urteil. Hier hatte eine Mieterin geklagt, weil das Obergeschoss ihrer Maisonette-Wohnung nicht den geforderten Mindesthöhen entsprach und sie keine Miete dafür zahlen wollte. Der BGH hat dem Vermieter Recht gegeben. Das OG zählt voll zur Wohnfläche, obwohl es kein ständiger Aufenthaltsraum ist.

Ich habe im übrigen selbst schon sowas geplant und das OG in der Maisonette als Galerieebene bezeichnet. Bauordnungsrechtlich wurde lediglich untersagt, diesen Raum als Aufenthaltsraum zu nutzen. Dennoch wurde er ebenso wie das Bad und die Küche, die ja ebenfalls keine Aufenthaltsräume sind, zur Wohnfläche einberechnet. Auf diese Art konnten wir uns sogar den 2. Rettungsweg sparen, der nur bei Aufenthaltsräumen gefordert wird.

 

Ein Bad, Flur oder eine Ankleide zählen auch im EG oder OG in aller Regel nicht zu den Aufenthaltsräumen. Trotzdem werden diese Räume voll in die Wohnfläche eingerechnet, auch wenn sie fensterlos sind.
Ob Sie bereit sind, für ein Schlafzimmer im KG mit den dazugehörigen Nebenräumen wie Flur und Bad den vollen m²-Preis zu zahlen, bleibt natürlich Ihnen überlassen.

 

Ich stelle mir gerade vor, wie da bei Musikers Wohnungen scheibchenweise nach Quadratmetern verkauft werden: "Darfs fürn Tausender mehr sein?"