Reihenendhaus (Kauf + Sanierung)

Hallo Experten und die, die es werden wollen.

Meine Frau und ich interessieren und für ein Haus aus dem Bj1983. Das Objekt stand die letzten 8 Jahr leer und wurde wohl zum Teil nicht beheizt. Bei der Besichtigung konnten wir keinen grundsätzlichen Feuchtigkeitsgeruch feststellen, auch wenn es 2-3 undichte Stellen am Dach und an einer Kelleraußenwand gab, die behoben wurden.

Die Immobilie soll 500.000€ kosten wobei wir weniger bieten werden. Als Sanierungsbudget haben wir ca. 200.000 - 250.000€ eingeplant ( ohne Außenanlage ). Unsere Frage ist, wie weit kommt man aktuell mit 250.000€ ?

Was wir planen zu erneuern:
Im Grunde alles außer dem Dacht und der Wände, also:
-Heizung ( neue Gasheizung oder Wärmepumpe - macht eine Erdbohrung Sinn? )
-Einbau Fußbodenheizung ( entweder Fräsen oder kpl. neu inkl. Estrich )
-Austausch aller Fenster, Türen
-Sanierung Bäder, WC, Küchen
-Erneuerung/Erweiterung von Stromleitungen/Steckdosen
-Erneuerung aller Bodenbeläge

Angaben zum Objekt:
KG: 100qm (Einliegerwohnung 37qm + 4 Kellerräume) - Außenwähne aus Beton
EG: 100qm (Wohneinheit 2 )
DG: 80qm ( Wohneinheit 3 )
2x Garagen
900qm Grundstück ( Bodenrichtwert 560€ pro qm )

Wie weit kommt man aktuell mit dem Betrag, Förderungen nicht mit eingerechnet?
Ich bin nicht vom Fach und habe absolut keine Übersicht, was aktuell los ist auf dem Markt ( Materialkosten, Handwerkerverfügbarkeit etc. )

Bin für alle Tipps dankbar!

Besten Danke und viele Grüße.

 

Im DG wollen die Schwiegereltern wohnen. Die bringen EK mit ein, daher erstmal mietfrei.
Das Objekt ist in RLP und stand wohl 8 Jahre leer, weil sich die Erben nicht einigen konnten !?

Nein, nicht geplant. Bin kein Fan davon. Der Dachüberstand erlaubt dies auch nicht an einigen Stellen.

Ja, sind insgesamt 4 oder 5 Einheiten.

 

Das stimmt. 100% ist besser, aber kein MUSS. Habe heute mit einem Eigentümer gesprochen, der vor 2 Jahren so ein ähnliches Haus gekauft hat - hat nur renoviert ohne weitere Maßnahmen.

An der Haustüreingangsseite sind es nur 3-4cm, alle anderen Seiten bestimmt > +10cm.

 

Ja, die Energieklasse ist unter aller Sau, E oder F, spielt am Ende auch keine Rolle, da wir da so nie einziehen würden. Heizung, Fenster, Türen, Dachdämmung, PV sind ein muss, nur die Außenwände mag ich nicht dämmen. Wäre ne Erdbohrung eine Alternative zu einer WLP ? Wie viel teurer ist sowas?

 

Wir würden ja nicht die kpl. Summe aufnehmen - Kredit wäre bei 360.000-400.000€, wenn wir mit 250.000€ Renovierungs-/Sanierungskosten hinkämen.
Also 4% Zinsen + 2% Tilgung = 6% pro Jahr ( 1.800€ - 2.000€ pro Monat ) auf die Summe bei einem recht vielseitig einsetzbarem Objekt ist okay denken wir. Ich bin 41 und meine Frau 37. Meine Eltern haben ihr 3 Familienhaus bereits vor 10Jahren auf mich überschrieben, sodass ich mir da keinen Kopf mache aktuell.

 

Dachdämmung ist auf jeden Fall mit eingeplant. Nur die Außendämmung finde ich bei Bestandimmobilien etwas zweifelhaft - gibt auch genug Beispiele wo es hinter der Dämmung und der Hauswand schimmelt, nur ohne das man das sieht. Keine Ahnung ob das gut ist für Bestandsimmobilien. Aktuell lebe ich in meiner Wohnung ( Bj.1955 und kpl. saniert ohne Außendämmung ) Wir haben Heizkosten (Gas - 5 Jahre alte Brennwertheizung von Weißhaupt ) von 500€ im Jahr.

Ja, alle Wasserleitungen wollten wir sowieso neu machen, danke jedoch trotzdem für den Tip mit der Legionellenbelastung, ist ein guter Punkt, um diesen nochmal explizit bei der Preisverhandlung auszuführen.

 

Das einzige Problem das ich noch habe ist, dass das Objekt einige Jahre leer stand und wohl nicht beheizt wurde. Im Keller ( Fallrohr ) und Dach (Fenster ) ist an 2-3 Stellen Wasser eigedrungen. Der Keller ist aus Beton, EG und DG aus Bimsstein (Wärmedämmsteine Bisotherm o.ä.). Kann sich da irgendwo Schimmel gebildet haben, den man nicht mehr wegbekommt? Das wäre nämlich dann der Supergau. Wenn sich alles wieder in Stand setzen lässt, bin ich bereit das zu tun, denn dafür gibt es die Immobilie eben auch etwas günstiger, aber die Sanierung sollte schon in einem kalkulierbaren Verhältnis stehen. Wenn es zu teuer wird, dann will ich mir das Ding nicht ans Bein binden. Wenn wir den Zuschlag für unsere Wunschsumme bekommen, wollen wir einen Gutachter (für Wasserschäden/Schimmel) beauftragen und mit diesem durch Objekt gehen. Was könnt ihr denn zu Wasserschäden sagen?

Was mir auch noch eingefallen ist. Wie ist das mit der Asbestbelastung, wenn wir Wände raushauen, Fliesen, Böden, Putz, ggf. Estrich erneuern. Da wurde doch noch oft Asbest verwendet in den Baujahren. Wie schütz man sich wie viel kostet die Entsorgung? Macht man sich da zu sehr verrückt oder ist das wirklich so ein großes Thema. Mein Dachdecker meinte, dass da zuviel Geschiss gemacht wird. Ich bin aber nicht vom Fach...!? Danke

 

Ein Sachverständiger kostet bestimmt 1.000€, warum soll ich diesen beauftragen, wenn ich noch gar nicht weiß, ob der Verkäufer bereit ist, das Haus für die Summe, die ich bereit bin zu zahlen, abzugeben!?

Naja, Zuschlag bedeutet erstmal nur, das der Verkäufer bereit ist, auf meinen Preis einzusteigen. Ab diesem Zeitpunkt wäre dann der Sachverständige sicherlich sinnvoll, bis dahin kann man doch das Forum hier nutzen, um seine Verhandlungsposition nicht zu verschlechtern. Das ist doch der Sinn eines solchen Forums, sich zu informieren und Expertenmeinungen einzuholen!? Ein Forum lebt davon, das jemand (i.d.R: kein Experte) Fragen stellt und jemand anderes (i.d.R. Experte) diese beantwortet. Wenn ich hier zu jeder Fragen schreiben würde "hol dir doch einen Sachverständigen, dafür sind die da!", wäre der Mehrwehrt/Sinn eines jeden Forums..naja, du verstehst schon.

Motortalk Forum:
User: Ich habe Problem A und B bei meinem Audi, immer wenn ich A tue, passiert B, was könnte das sein?
Experte: Fahr zu Audi, die Experten dort helfen dir!
User: Danke, super Idee!
**Thread closed**
*Forum dead*

 

Habe eben mal einen AI Chatbot (Corcel Chat | Powered by the Corcel API) zu Feuchtigkeit und Bimsstein befragt:

Bimsstein ist ein poröses, leichtes Gestein vulkanischen Ursprungs, das aufgrund seiner isolierenden Eigenschaften und Leichtigkeit häufig im Bauwesen verwendet wird. Wenn Feuchtigkeit jedoch über einen längeren Zeitraum in eine Hauswand aus Bimsstein eindringt, können verschiedene Probleme auftreten:

1. Schimmelbildung: Feuchtigkeit ist ein Hauptfaktor für das Wachstum von Schimmel und Pilzen. Diese können nicht nur die Struktur der Wand beschädigen, sondern auch gesundheitliche Probleme für die Bewohner verursachen.
   
   
2. Frostschäden: In Klimazonen, in denen die Temperaturen unter den Gefrierpunkt fallen, kann eingedrungene Feuchtigkeit gefrieren und beim Auftauen den Bimsstein aufbrechen. Dieser Prozess, bekannt als Frost-Tau-Zyklus, kann zu Rissen und strukturellen Schäden führen.
   
   
3. Reduzierte Isolierung: Die isolierenden Eigenschaften von Bimsstein können durch Feuchtigkeit beeinträchtigt werden, da Wasser eine höhere Wärmeleitfähigkeit als Luft hat. Feuchte Wände können also zu einem erhöhten Wärmeverlust führen.
   
   
4. Stabilitätsverlust: Langfristige Feuchtigkeitseinwirkung kann die strukturelle Integrität der Bimssteinwand schwächen. Im schlimmsten Fall kann dies zu ernsthaften Schäden an der Stabilität der Wand und damit des gesamten Gebäudes führen.
   
   
5. Ausblühungen: Feuchtigkeit kann lösliche Salze an die Oberfläche der Wand transportieren, wo sie als weiße Flecken, bekannt als Ausblühungen, sichtbar werden. Diese sind nicht nur ein ästhetisches Problem, sondern können auch die Oberfläche des Bimssteins beschädigen.
   
   
6. Erosion: Wasser, das ständig gegen die Wand schlägt, kann zu Erosion führen, insbesondere wenn der Bimsstein nicht ordnungsgemäß versiegelt oder geschützt ist.
   
   
7. Geruchsbildung: Feuchte Wände können einen muffigen Geruch entwickeln, der auf Schimmel- und Pilzwachstum zurückzuführen ist.

 

Auf was genau ist zu achten? Schimmel bzw. feuchte Stellen und Geruch?

Das Dach wurde im Jahr 2000 wegen der Installation von 2 Dachgauben zu einem Großteil erneuert. Die PV würde auf die 2x Garagendächer und einer Dachgaube angebracht werden. Der Dachdecker, der das Dach für den Verkäufer abgedichtet hat, hat zum Makler wohl gemeint, dass das Dach noch locker 30 Jahre hält. Ich habe noch nicht pers. mit ihm gesprochen, ist aber eingeplant die Tage.

Danke für den Hinweis, war mir bisher noch nicht bewusst. Muss mir das GEG mal kpl. geben, damit ich damit besser vertraut bin.

Okay, hört sich vernünftig an. Werde mich da mal informieren bzgl. der Möglichkeiten. Einen Dachüberstand wird man ja bestimmt auch erweitern/verlängern können.

Das Grundstück besteht aus ca. 500qm Baugrund und 400qm Gartenland. Das kpl. Grundstück hat keinen einzigen Baum, nur Unkraut. In der Mitte ist ein Brunnen.